兴业证券-物业管理行业周报：股东减持导致短期压力-221212

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　　投资要点
　　本周行情：本周（2022.12.05-12.09）恒生物管指数增幅为17.1%，其中涨幅前三的公司为时代邻里、宝龙商业、旭辉永升服务，分别增长96.3%、51.1%和44.6%；截至12月9日YTD涨幅前三的公司为万物云、华润万象生活和卓越商企服务，分别增长19.0%、15.6%和13.9%；恒生物管指数反弹114.9%，个股反弹幅度前三的公司分别为时代邻里、旭辉永升服务和融创服务，分别反弹391%、291%和270%。
　　股东减持导致短期压力：12月12日，旭辉控股公告拟出售所持旭辉永升服务全部股权23.26%，已邀请潜在投标人竞投；12月10日，碧桂园服务公告公司控股股东杨惠妍拟以50.55亿港元出售2.37亿股碧桂园服务的股份。我们认为大股东及地产母公司的减持会降低民营物管板块的热度，短期受政策带动的估值修复将有所放缓，市场会担心其他民营物管的减持，后续要关注这些公司的独立经营及业绩达成情况。
　　中海物业落地年内首单收并购：12月9日，中海物业公告以7610万元从关联方中国海外发展手中收购广州利合物业管理公司100%股权。根据公告，广州利合物业管理公司2021年除税后净利为682万元，对应2021年PE为11倍。依托中国海外发展收购广州亚运城项目股权，中海物业落地年内首单收并购，我们认为央企物管公司经营稳健且资源丰富，资产负债表健康，有望在行业调整过程中不断提高市场份额。
　　港股通增持低估值物管公司：本周，港股通增持排名前三的分别是合景悠活（+1.92pct）、雅生活服务（+1.33pct）和融创服务（+0.83pct）。
　　地产强则物管强：物业管理公司的发展从规模的快速扩张到经营能力的夯实转变。过去看重的是扩张、收并购的能力、规模成长的速度，现在更看重是成长的质量，尤其是资产负债表的稳定性。从公司治理和业务经营层面，物管公司和地产公司仍关连度较高，物管板块目前尚不能走出独立行情，地产板块企稳是物管板块修复的重要前提。截至12月9日，港股物管行业平均估值对应2022/2023年分别为12/11XPE。我们认为随着地产纾困政策的陆续出台，地产行业风险降低，物管板块的估值有望回升。建议关注央企物管公司中海物业、保利物业、华润万象生活和越秀服务，民企物管公司新城悦服务、宝龙商业和融创服务。
　　风险提示：业务扩张不及预期；计提减值损失超预期；收缴率不及预期；增值业务拓展不及预期