国金证券-房地产行业研究周报：需求端宽松加速，REITs扩容利好融资-221211

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　　行业点评
　　本周A股地产有所上涨，港股地产涨幅明显，物业板块相对收益较高。本周申万A股房地产板块涨跌幅为+2.8%，在各板块中位列第9；WIND港股房地产板块涨跌幅为+10.5%，在各板块中位列第5。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+17.1%，恒生中国企业指数涨跌幅为+7.3%，沪深300指数涨跌幅为+3.3%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+9.8%和+13.8%。
　　本周上海等地土拍，土地市场延续低迷趋势。本周全国300城宅地成交建面2537万㎡，单周环比+17%，单周同比-32%，平均溢价率2%。2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面52614万㎡，累计同比-36%；年初至今，华润置地、中海地产、保利发展、建发房产、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五。
　　本周新房成交同比持续下降，环比持平，弱势难掩。本周（12.03-12.09）35个城市商品房成交合计408万平米，周环比+0.1%，周同比-24%。其中，一线城市周环比-0.4%，周同比-22%；二线城市周环比-2%，周同比18%；三四线城市周环比+30%，周同比-58%。
　　本周二手房成交同环比上升，二线城市年度累计同比首次回正。本周15个城市二手房成交合计156万平米，周环比+14%，周同比+14%。其中，一线城市周环比-1%，周同比-33%；二线城市周环比+24%，周同比+26%；三四线城市周环比-46%，周同比+143%。
　　多个二线城市相继出台需求端放松政策，与供给端三箭齐发共同形成政策组合拳。11月供给端三箭齐发的政策支持基本框架已成形，银行授信、储架式发行、股权融资正在持续落地中。12月，继上月杭州、成都、西安等城市优化购房政策后，本周南京、武汉、厦门等更多二线城市加入放松需求端政策的队伍。此外，本周上海召开金融支持房地产市场平稳健康发展座谈会，亦提出了要着力保障刚需和改善性个人住房贷款需求。我们认为行业平稳发展的最终基石是销售复苏，需求端的系列宽松措施正在加速落地，预计未来高能级城市的需求端宽松政策将持续落地，促进行业回归良性循环。
　　REITs范围有望扩大，助力房企融资及盘活存量资产。12月8日，证监会副主席李超表示将研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。这一讲话打破了此前针对酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等禁止纳入REITs试点的政策禁令。我们认为若能实质性落地，对于房企而言能够①盘活存量资产，优化资产负债结构；②拓宽股权融资渠道，降低对传统债权融资的依赖和违约风险；③保交楼房源可试点转为长租房REITs的底层资产。因此此前市场化布局商业资产、长租房领域的优质房企有望直接受益。
　　投资建议
　　短期部分民营房企受金融支持现金流或出现边际改善，而中长期看央国企的发展更有支撑，在优质的土储和持续的拿地能力加持下，更享宽松政策带来的利好。首推稳健经营且能保持一定拿地强度的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、滨江集团。此外，政策放松或加大市场活跃度，建议关注强房产交易平台贝壳。
　　风险提示
　　宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约