广发证券-房地产及物管行业22年第49周周报：供给端改善持续推进，核心二线放松四限-221211

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　　核心观点：
　　本周政策情况：四大行或发放优质房企离岸货，多个二线城市“四限”改善。据华夏时报，四大行或将挑选优质房企发放离岸货款以偿还海外债，旭辉控股、碧桂园、龙湖、美的置业和新城发展或将成为首批5家获得货款资格的房企。地方层面，本周多个二线城市“四限”改善，郑州、南京首付下调，武汉限购放松，佛山全面取消限购。
　　本周基本面情况：新房成交环比下降，房企推盘意愿仍处低位。根据房管局及克而瑞数据，本周41城新房成交面积环比下降8.1%，同比下降23.6%，12月前8天41城新房成交面积同比下降23.0%，降幅环比11月收窄8.5pct；本周12城二手房单周成交环比上升21.7%，12月前8天同比增长16.6%，增幅环比11月扩大10.7pct。推盘方面，11城单周推盘面积环比下降25.2%，12月前8天推盘面积环比上升7.8%，同比上升26.0%，房企推盘意愿仍处低位。
　　本周土地情况：土地成交边际上行，苏州、武汉、上海完成两集中土拍。22年第49周商住土地成交面积环比上升18.9%，出让金环比上升82.6%，溢价率2.3%，环比持平。22年前49周商住土地成交面积同比下降31.6%，出让金同比下降33.1%，溢价率3.3%。两集中方面，本周苏州五批次共推出10宗，2宗触顶摇号，1宗溢价成交，7宗底价成交，总地价132亿元；武汉五批次首日拍卖底价成交5宗，溢价成交2宗，总地价27亿元；上海四批次共推出6宗，2宗溢价成交，4宗底价成交，总地价127亿元。
　　开发板块观点：供给端改善持续推进，核心二线城市放松四限。本周供给端政策持续推进，招蛇、华发等多家房企披露股权融资计划及预案，证监会副主席李超在REITs论坛上表示将REITs试点范围由仓储物流、产业园区进一步拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域，房企融资渠道进一步拓宽。与此同时，需求端环境也在持续改善，郑州、南京、武汉、佛山等核心城市四限政策进一步放松。当前市场景气度仍处于低位，供需两端政策的持续出台将助推市场信心及购买力修复，其中具备资源优势的优质房企将表现出更强的基本面弹性，板块当前PB估值仅1x左右，后续具备较大提升空间，建议关注其中投资机会。
　　本周物业观点：板块继续反弹，估值仍处低位。本周恒生指数大幅上涨6.6%，物业板块平均上涨15.9%，其中央企龙头上涨12.4%，民企龙头上涨21.9%，物业板块整体动态PE上涨至12.9x，处于19年以来18%分位。
　　风险提示。基本面不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动。