平安证券-地产行业周报：佛山厦门松绑限购，多地银行房贷可延期-221212

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　　核心摘要
　　周度观点：本周证监会副主席表示研究推动REITs试点范围拓展至市场化的长租房及商业不动产等领域，有助于房企盘活相关存量资产，利好拥有优质长租公寓、商业不动产的房企。同时佛山、厦门等多地政策进一步改善，尤其是佛山全面取消限购，此外多地银行推出个人住房贷款延期服务、缓解购房者房贷压力。我们强调当前行业政策风向已加速转变，短期政策博弈及股权融资主题机会仍存，中期行业筑底企稳、基本面修复将推动行情继续上行。个股建议关注四条主线，一是小公司大集团、背靠优质资源、存在兼并重组预期的上市房企；二是有望借助再融资做大做强的优质央国企如保利发展、招商蛇口等；三是负债率较高、有望改善公司现金流状况的超跌民企如新城控股、金地集团等；四是在本轮土地市场积极托底、存在融资改善资金状况的地方国企。同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如碧桂园服务、新城悦服务、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。
　　政策环境监测：1）证监会：推动REITs试点范围至长租房及商业不动产；2）佛山、厦门放松限购政策；3）多家银行推出个人住房贷款延期服务。
　　市场运行监测：1）新房成交环比回落，市场压力犹存。本周（12.3-12.9）新房成交3.0万套，环比减少5.8%，二手房成交1.5万套，环比增长12.0%。12月新房日均成交同比下降32.2%，降幅较11月扩大4.7pct。2）改善型需求占比环比上升。2022年10月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比升0.3pct至80.5%。3）库存环比微升，短期维持稳定。16城取证库存10524万平，环比升0.6%。以销定产情形下后续绝对库存或维持稳定。4）土地成交、溢价率回升，一二线占比下降。上周百城土地供应建面6547.6万平、成交建面4843.1万平，环比降35.9%、升35%；成交溢价率1.9%，环比升0.5pct。其中一、二、三线成交建面分别占比1.3%、27.3%、71.5%，环比分别降0.9pct、降2.2pct、升3.1pct。
　　资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行117.8亿元，环比增加31亿元；境外地产债无发行；债券发行利率为1.98%-2.8%，可比发行利率较前次有升有降。2）地产股：本周房地产板块涨2.77%，跑输沪深300（+3.29%）；当前地产板块PE（TTM）14.42倍，估值处于近五年94%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为万科A、保利发展、金地集团；南向资金净流入前三房企为雅生活服务、旭辉控股、融创服务。
　　风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。