申万宏源-地产及物管行业周报：研究商业地产REITs试点，二线限购持续放松-221211

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　　房地产行业数据：上周（22/12/3-22/12/9）34个重点城市新房合计成交390万平米，环比-2%；其中，一二线环比-3%、三四线环比+3%；12月截至上周一手房月成交同比22%，较11月上升11pct；其中，一二线同比-16%、三四线同比-51%，分别较11月+12pct和+7pct。上周13个重点城市二手房成交116万平米，环比+10%；12月截至上周累计成交同比+24%，较11月+6pct。库存方面，上周15城推盘223万平米，对应周成交/推盘比0.75倍，最近3个月（22年9-11月）分别为0.93倍、1.33倍和0.79倍。截至上周末，15城可售面积为9,955万平米，环比+0.6%；3个月移动平均去化月数为13.7个月，环比-0.01个月，行业总体仍处于低库存阶段。
　　主要政策新闻：宏观方面，财政部决定发行2022年特别国债7,500亿元/3年期。行业方面，截至10月底全国已开工建设和筹集保障性租赁住房约330万套（间），累计完成投资3,334亿元；其中，40个大中城市270多万套，完成“十四五”目标的42%。证监会副主席李超表示，进一步扩大REITs试点范围，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。融资方面，首批“央地合作”增信新模式助力民企债券融资落地，美的置业和新希望地产簿记发行24.3亿元公司债；中国银行为龙湖集团叙做“内保外贷”业务7亿元；六大行和股份制银行继续与万科、绿城、宝龙、旭辉等民企签约给予授信额度。因城施策方面，限购放松：佛山祖庙、桂城、大良三街道取消限购，但增加网签3年限售，至此全面取消限购；厦门岛外限购放松，外地户籍限购1套、取消半年工作证明要求；武汉房交会期间二环外新房限购放松。首付比例下调：南京二套结清首付比例从40%降至30%，未结清从60%降至40%。公积金放松：芜湖、铜仁等；购房补贴：武汉、包头、荆州、恩施、南充等。合肥开启“二手房互换”新模式，搭建线上服务平台。集中供地方面，上海、苏州、武汉、徐州、南通周内完成集中供地。
　　公司动态跟踪：11月累计销售：保利发展4,001亿元（-20%），招商蛇口2,500亿元（-12%），金地集团2,014亿元（-23%），首开股份772亿元（-27%），龙湖集团1,832亿元（-27%），中国海外发展2,567亿元（-22%），旭辉控股集团1,176亿元（-50%），绿城中国1,856亿元（-23%），越秀地产1,029亿元（+8%）。股权融资方面，华发股份拟定增募资不超过60亿元，其中华发集团参与认购金额不超过30亿元，募资用于项目开发及补充流动资金；招商蛇口发布停牌公告，拟购买深控投持有的南油集团24%股权等资产；其他发布定增或并购重组公告的公司：金科股份、格力地产、外高桥、冠城大通、中华企业、迪马股份等。华侨城股东前海人寿及其一致行动人钜盛华拟减持公司股份不超过约1.64亿股，占比总股本不超过2%。交易商协会公布雅居乐拟发行2022第一期中票18亿元/3年期。华润有巢REIT正式上市，为市场首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数上涨2.77%，沪深300指数上涨3.29%，相对收益为-0.52%，板块表现弱于大市，在31个板块排名中排第9位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：世联行、卓朗科技、大悦城、深物业A、万科A，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为深振业A、中国武夷、广宇发展、深深房A、南国置业。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨17.58%，沪深300指数上涨3.29%，相对收益为14.29%，板块表现强于大市。当前主流AH房企22/23PE均值分别为11.3/9.1倍；物管22/23PE均值分别为17/12倍。
　　投资分析意见：近期融资支持第二支箭、央行稳楼市16条、商业银行近万亿授信、房企股权融资全面放松第三支箭等供给端支持政策接连出台，将推动优质民营房企融资恢复，保主体实质性推进，杭州等高能级城市政策放松、需求端政策也值得进一步期待，预计后续供需两端政策将继续发力。我们维持房地产板块“看好”评级，继续推荐受益于格局优化的优质房企：A股：保利发展、建发股份、华发股份、招商蛇口、滨江集团、金地集团、新城控股、万科A、中国建筑，建议关注：栖霞建设、金科股份；H股：华润置地、中海外发展、建发国际、龙湖集团、碧桂园，并建议关注：越秀地产、绿城中国、新城发展；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：碧桂园服务、旭辉永升服务、新城悦、宝龙商业、中海物业、保利物业、华润万象、新大正，并建议关注：招商积余、万物云。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期，房地产税试点力度超预期；物管行业人工成本上行超预期，行业增值服务探索不及预期。