安信证券-苏州土拍零距离（2/22）：五拍热度回升，“民企+城投”拿地模式占比较高-221210

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　　12月5日，苏州完成2022年第五轮土拍，本轮土拍有哪些特征？苏州本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例维持在20%。拿地中，地块溢价率限制仍为15%，地价触顶后通过摇号确定竞得人。拿地后，60%的地块（相城区、工业园区地块）缩短土地金支付周期，土地出让金需2022年12月26日前付清，其余地块中，高新区2宗地土地金支付周期延长至约3个月，吴江区2宗地延长至6个月。
　　苏州2022年第五轮土拍广义流拍率明显改善，平均溢价率提升，土拍热度有所回升。苏州本轮土拍合计推地10宗，供地数量较今年第四轮的20宗明显减少；无地块流拍或撤销，广义流拍率较今年第四轮的10%明显改善；成交10宗，成交金额132.0亿，平均溢价率4.0%，较今年前四轮的2.2%及以下有所提升，土拍热度回升。横向对比来看，目前仅无锡、苏州完成第五轮土拍，苏州平均溢价率明显高于无锡。从区位来看，热门区域工业园区供地3宗，占比30%，较前四轮的不足25%有所提升，相城区、高新区、吴江区分别供地3宗、2宗、2宗。热门地块竞争激烈，2宗地地价触顶，进入摇号环节，1宗地高溢价成交，3宗地均位于工业园区热门板块，区位较优、周边配套成熟、交通便捷；共7宗地因地块位置相对一般、周边配套不完善等原因底价成交。2022年以来苏州楼市持续低迷，商品房成交面积持续负增长，截至2022年11月，商品房成交面积累计同比跌至-12.8%，房企参拍谨慎。
　　联合拿地下，苏州本轮土拍民企参与度较高，且多通过“民企+城投”的方式合作拿地。苏州今年第四、五轮土拍联合拿地占比较之前的不足10%大幅提升，联合拿地占比分别为50%、60%。在联合拿地下，民企参与度较高，多通过“民企+城投”的方式拿地，占比40%，民企独立拿地仅1宗。具体来看，本轮土拍国企拿地占比提升，全口径拿地金额75.8亿，拿地金额占比57.5%，较今年四轮的39.0%有所提升。主流国企积极拿地，华润置地、建发股份、绿城中国分别以20.0亿、15.7亿、14.4亿各拍得1宗地；苏州高新18.2亿拍得1宗地。合作拿地下，民企参与度仍较高，民企全口径拿地金额56.2亿，拿地金额占比42.5%，与今年第四轮基本持平。中亿丰控股集团、常润地产、亨通地产、佳盛地产、伟业迎春地产分别拿地13.0亿、12.8亿、12.7亿、11.6亿、6.1亿，除伟业迎春地产为单独拿地外，其余均为与城投合作拿地，未见主流民企拿地。城投拿地占比仍较高，城投全口径拿地金额75.8亿，拿地金额占比57.5%。苏高新集团、相城高新分别拿地18.2亿、13.0亿，黄桥国资、吴江城投等也均有拿地。
　　风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。