安信证券-上海土拍零距离（8/22）：四拍热度略升，国企为拿地主力-221210

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　　12月9日，上海完成2022年第四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？
　　上海本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍维持在20%。拿地中，地块溢价率限制最高仍为10%，地价触顶后竞拍规则延用第三轮的增设随机值机制后的一次性书面报价。拿地后，本轮土拍地块仍均需配建5%（占该出让宗地规划总住宅建筑面积的比例）的保障性住房。
　　上海2022年第四轮土拍广义流拍率延续低位，平均溢价率小幅提升，土拍热度略升。上海本轮土拍合计推地6宗，供地数量较今年前三轮的30宗以上大幅减少；无地块流拍或撤销，广义流拍率延续低位；成交6宗，成交金额126.8亿，平均溢价率3.1%，较今年第三轮的2.4%小幅提升，土拍热度略升。横向对比来看，在已完成四轮土拍的8城中，上海广义流拍率为8城最低水平，平均溢价率与8城平均水平持平。从区位来看，本轮土拍地块质量一般，浦西中心城区仅静安供地1宗，青浦区供地2宗，嘉定区、宝山区、临港新城各供地1宗。热门地块竞争激烈，宝山区共富地块和青浦区赵巷镇地块地价触顶，触发一次性书面报价环节，2宗地块均为纯宅地，交通便捷、周边配套完善；共4宗地底价成交，多数为郊区地块，静安区中兴地块虽位于中心城区，但因地块较小（建面仅1.3万方）、住宅套数下限仅65套，需扩建学校等原因也底价成交。
　　国企为拿地主力，民企拿地意愿仍较低。上海本轮土拍国企拿地占比提升，全口径拿地金额97.0亿，拿地金额占比76.5%，较今年第三轮的58.8%有所提升。主流国企中国铁建与临港投控集团联合体、国贸控股分别以10.2亿、33.1亿各拍得1宗地，中交城投、苏河湾集团分别拿地48.8亿、4.9亿。民企拿地占比仍较低，全口径拿地金额20.8亿，拿地金额占比16.4%，较今年第三轮的18.3%小幅下降。仅佳运置业20.8亿拍得1宗地，未见主流民企拿地。国企拿地占比提升下，城投拿地占比有所降低，全口径拿地金额19.3亿，拿地金额占比15.2%，较今年第三轮的44.9%有所下降。临港投控集团、汽车城集团分别拿地10.2亿、9.0亿。
　　风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。