兴业证券-保利发展-600048-11月销售数据点评：销售跌幅持续收窄，聚焦一二线城市，融资优势明显-221210

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　　事件：
　　12月9日，公司发布11月经营数据。2022年11月，公司实现签约面积226.40万平方米，同比-0.10%；实现签约金额370.13亿元，同比-2.64%。2022年1-11月累计实现签约面积2408.09万平方米，同比-22.03%；累计实现签约金额4001.27亿元，同比-19.69%。
　　点评：
　　累计销售降幅持续收窄，跌幅优于百强。11月公司签约面积226.4万平方米，同比-0.1%；签约金额370.1亿元，同比-2.6%。2022年1-11月累计签约面积2408.1万平方米，签约金额4001.3亿元，分别同比下降22.0%、19.7%（1-10月累计同比降幅分别为23.8%、21.1%），全年累计销售降幅持续收窄；累计销售均价1.66万元/平米，同比提升3.0%。行业克而瑞百强房企1-11月累计同比降幅仍保持在42.6%的较高水平，公司表现优于百强房企。
　　11月保持拿地节奏，聚焦一二线城市。11月公司新增5宗住宅地块，拿地总金额50.7亿元，拿地总建面95.4万方，地价权益比例79.5%，本月拿地力度为13.7%，保持拿地节奏。1-11月公司累计拿地金额1462.2亿元，累计拿地建面963.7万方，地价权益比66.4%，累计拿地力度为36.5%。21年12月至22年11月近12个月拿地金额，一二线占比为74.3%，三四线占比为25.7%，拿地金额占比较高的城市有：上海（16.1%）、佛山（9.4%）、广州（9.2%）、厦门（8.6%）、南京（7.7%）。
　　融资渠道畅通，三道红线达标。近期公司成功发行2022年度第六、七期中期票据，合计发行规模50亿元，发行利率在2.3%-2.8%之间。11月18日，公司发行不超过99亿元公司债券的注册获证监会批准。11月12日，公司收到银行间交易商协会出具的4份接受注册通知书，同意接受公司中期票据、短期融资券合计100亿元的注册。行业下行态势之下，公司融资优势凸显。公司前三季度实现回笼金额2939亿元，回笼率为91.8%，位于行业高位，剔除预收账款资产负债率77.9%，净负债率66.4%，现金短债比1.9，均符合“三道红线”绿档企业标准。
　　投资建议：保利发展融资优势明显，供给侧改革下将迎来更大发展机会，未来份额和利润率改善可期。公司长期稳健经营，以战略定力穿越周期，大股东和高管增持彰显信心，看好公司中长期价值。我们维持2022-2023年公司EPS预测分别为2.37元和2.54元，以2022年12月9日收盘价计算，对应的PE为6.9倍和6.5倍，维持买入评级。
　　风险提示：大幅收紧购房杠杆资金、调控政策超预期严格、信用风险加剧。