海通国际-中资美元债市场研究专题：晨光熹微，2021年下半年来地产行业主要政策梳理及股债走势复盘-221209

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　　投资要点
　　2021年下半年，地产债违约数量上升，销售投资下行，地产调控政策开始转向。房地产行业境内外债券违约（含展期）数量在下半年开始增加。9月房地产销售及投资增速下滑，当月投资额增速近17个月以来首次转负。9月底，自2020年以来“三道红线”引发的一系列持续的地产行业收紧政策开始发生转向。人民银行表态支持房地产市场健康发展，随后指导加快个人抵押贷款投放，从供给端出发支持合理购房需求，加快房地产公司回款，同时强调因城施策。此次中央机构表态对股债市场具有一定积极影响，股债市场曾短暂止跌。随后因持续增加的违约事件和持续下行的销售，境外地产股债市场跌幅加大，境内地产债市场微跌。
　　2022年上半年，房地产企业集中违约展期，更多行业支持政策出现，债市反弹乏力。上半年发生债券违约和启动展期的房地产主体数量超20家，数量较2021年下半年迅速上升。主体类型几乎全部为民企，境外净融资额较同期大幅下滑。同时商品房销售同比大幅走弱，地产投资额增速持续下滑。高层频频表态对房地产市场风险的关注，政策基调转为促需求、防风险。表态一定程度缓解了市场对于行业未来持续下行的担忧，股债市场也在高层基调调整的同时反弹。但在各类促进房地产需求政策出台的同时，销售仍持续下行，股债市场难改下行趋势。叠加疫情反复以及持续不断的违约潮，市场对房企的信心遭受不断冲击。在上半年末，政府机构展开对房地产企业融资端的支持，信用保护工具首次被用于地产企业。
　　2022年下半年，停贷事件、示范性房企违约成2次股债市场走弱导火索，政策重点转向改善房企融资环境，11月股债强势反弹。7月停贷事件风波蔓延，中央政府多部门协同地方政府推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。股债市场走弱至8月中旬企稳。10月，前期示范性房企及国企背景房企的负面新闻，影响了修复中的市场信心，当月股债市场大幅走弱。继因城施策、个人抵押贷款利率降低、以及“保交楼”政策对需求端不断地支持，政府开始着力于从融资端发力，通过“第二支箭”以及指导各大金融机构给房企提供资金支持，展现了政府积极实现房地产行业健康平稳发展、“软着陆”的意愿。市场情绪和信心也随之大幅修复，11月以来股债市场持续表现强势，基本修复了10月来各类负面事件带来的影响。
　　投资建议
　　建议关注央国企中资美元地产债的长期投资价值以及境内外利差，关注优质民企及混改房企随融资环境改善、回归健康稳定经营带来的投资机会。央国企地产公司有望首先受惠于融资端的改善，同时地产销售复苏有助于恢复其未来持续增长的能力。同时关注优质民营及混改房企的投资机会，随着优质民企及混改企业的融资有望落地，加之销售端的触底企稳，企业逐渐回归正常经营的轨道，二级市场有继续企稳修复的空间。2023年房地产行业有望迎来健康稳定发展的曙光，可以积极关注市场情绪波动、基本面回暖带来的投资机会。
　　风险
　　企业融资情况不及预期，房地产销售超预期下行，疫情反复。