广发证券-房地产行业2023年投资策略：雨霁碧空明，云销现长鹰-221206

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　　大周期底部，政策转向明确。21年初开始，“三道红线”等供给端政策对融资性现金流的调整传导至经营性现金流，行业开始出清，在此过程中房地产投资下行带来一定经济压力，经济下行的压力以及房价的下跌又会影响居民购房信心，行业转型的阵痛使房地产行业遇到过去二十年最大挑战。二十大之后，供给端及需求端政策力度显著提升，引导行业寻找新的发展模式，预计23年行业政策将会有较好的持续性。
　　区域经济将成为长期需求中枢，城市分化明显。中国目前地产市场各区域发展并不一致，核心及次核心市场占全国近70%的市场份额（其21年商品房销售金额超12.5万亿元），在过去十年人口增长复合增速超过3%，且具备较强区域人口吸引能力，22年在销售、价格及土地市场等多方面均体现出一定韧性，行业长期需求基本盘稳固。
　　23年行业基本面预测。中性政策预期下，预计23年销售金额、面积分别同比-5%、-8%，金额由于结构性原因做正向贡献，新开工、施工及竣工面积分别同比-9%、-6%、-8%，地产投资额同比-13%，销售端有所企稳但投资下行压力仍将持续；乐观政策预期下，销售金额面积分别同比+5%和+1%，开工、施工、竣工及投资分别同比+5%、-3%、+5%、-7%。行业需求端政策力度及效果是基本面变化的最大变量。
　　行业估值进入系统性抬升阶段。22年行业受制政策力度较弱与基本面下行，估值修复持续性弱于历史大周期底部。22年底开始有效政策持续落地，将会持续修复市场预期。本轮供给侧改革后，我们认为若头部强信用企业长期回报率有能力维持在14-16%以上，在A股市场回报率环境要求下，其估值有望维持在2xPB以上。
　　供给端孕育十年一遇的良机。通过供给侧改革出清了很大一部分民营资本，土地市场回报率提升。新进入行业的资本需要风险补偿，未来行业内会维持一个较高的回报率环境，行业ROE获得系统性提高的机遇。地产企业发展增速，beta由行业决定，alpha由企业获得资本金的能力差异决定。理论上资本金增速越快，销售增速越高；而股权债权类资金，一定会优先选择强信用强投资的企业进行投资，企业发展的良性循环趋势已经产生。重点推荐：保利发展、招商蛇口、万科A、中国海外发展、建发股份、华发股份、金地集团、首开股份、滨江集团、新城控股、碧桂园；建议关注：华润置地、中国海外宏洋、越秀地产、中国金茂、贝壳-w、华侨城A；地产服务业推荐：绿城管理控股、招商积余、中海物业、保利物业、万物云；建议关注：华润万象、新城悦服务。
　　风险提示。需求侧稳定政策力度弱，基本面表现不达预期；供给侧产能缺口修复不及预期；企业风险暴露对市场情绪产生扰动。