信达证券-华发股份-600325-定增预案率先落地，融资拿地机遇两手抓-221206

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　　定增预案落地，有望增强资本实力：12月5日，华发股份发布非公开发行A股股票预案，公告称拟向包括控股股东珠海华发集团有限公司在内的不超过35名特定对象非公开发行不超过6.35亿股（含6.35亿股）A股股票。本次定增募集资金总额（含发行费用）不超过60亿元，拟将募集资金用于郑州、南京、湛江、绍兴四个项目（45亿元）及补充流动资金（15亿元）。公司2022年以来抓住机遇积极拿地，截至2022Q3在手货币资金较2021年末下降96.94亿元，现金短债比下降至1.49倍，同时由于发债融资公司净负债率抬升至79.37%。此次定增完成后公司总资产和净资产均将有所增加，有望增强公司资本实力，改善公司的资产负债结构，不仅能够改善公司现金流状况、增加稳健经营能力，也能在不突破“三道红线”的前提下为公司未来有息负债增长释放空间，定增后现金短债比预计达到1.72倍，资产负债率降至69.71%，剔除预售款资产负债率降至65.0%，三道红线重回“绿档”，助力公司抓住机遇实现规模增长、提升市场份额。
　　控股股东华发集团参与认购，强化国资支持：此次定增公司控股股东华发集团拟参与认购金额不超过30亿元，且认购数量不低于本次非公开发行实际发行数量的28.49%，我们认为此次定增发行后控股股东华发集团的持股比例有望提升，公司国资背景得以强化。华发集团深度参与珠海城市运营，全面负责十字门商务区、珠海保税区及富山工业园区等珠海多地的总体规划设计、土地一级开发、市政基础设施、重点项目建设和招商引资工作，旗下拥有丰富的土储资源，此次定增后华发集团持股比例提升，有望为公司带来更多的协同受益空间。
　　销售业绩基本持平，四季度加大核心城市推货量。根据克而瑞口径公司2022年1-11月实现销售金额1024亿元，同比下降0.2%，基本与去年持平，11月单月实现销售金额183.3亿元，同比增加60.4%，公司自6月起单月销售面积逆势同比持续为正，销售表现明显优于大市，截至11月公司销售排名进入前20，位列第19位，展现出公司逆周期调节能力和发展韧性。四季度公司加大在杭州、南京、上海、广州、珠海等核心城市推盘量，考虑到城市分化趋势、12月传统旺季及需求端松绑政策持续深入，我们认为公司有望受益于核心城市的丰富货值储备和推货量实现销售同比逆势回正。
　　核心城市拿地强度加大，优质地块保障销售和利润。公司2020年以来拿地转变布局思路，战略聚焦深耕区域，集中于一二线城市，三线城市占比回落。公司2022年以来积极在核心城市拿地，根据中指数据，公司2022年1-11月共拿地16宗地块，规划建筑面积131.49万平，一二线城市占比68.3%，在上海、珠海和成都等高能级城市分别拿地58.81、24.56、21.25万平。我们认为在政策逐步加码，市场销售逐渐企稳回升过程中，核心城市有望率先受益于政策放松率先复苏，而公司新增土地储备结构较好，特别是2022年抓住机遇在上海布局，后续有望率先受益于市场复苏，实现销售逆势增长。
　　维持公司“买入”评级。公司待结算资源丰富，有望保持稳定发展，考虑到行业整体毛利率呈下降大势，公司毛利承压，但公司费用率保持同比下降趋势，净利有望提升。拿地和销售方面，公司保持拿地节奏，新增拿地面积主要位于上海、杭州、珠海等能级较高的城市，有望受益于供给端分化实现销售持续增加，因此维持公司“买入”评级。
　　风险因素：房地产调控政策收紧或放松不及预期，地产行业销售下行幅度超预期，公司地产开发业务和其他业务拓展不及预期。