安信国际-房地产行业研究报告：销售持续回稳、短线行情改善-221206

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　　报告内容
　　销售持续回稳。百强房企首11个月，全口径销售总额约65,399亿元，同比下跌43.4%；权益销售总额约45,740亿元，同比下跌43.6%；操盘口径销售57,895亿元，同比下跌42.6%。其中，销售相对较好的房企如越秀、华润、建发、华发、滨江、保利、中铁建、招蛇、绿城、保利等，累计销售（操盘口径）同比跌幅均小于20%。越秀销售情况依然领先其他主流房企，累计销售同比上升10.9%，维持正增长。其次是华润，加上11月的销售后，累计销售终于转正，同比上升0.3%。两家房企均为国企，其他主流国企开发商的销情亦相对较好，累计销售跌幅较轻。整体而言，百强房企（主要是国企）销售情况按月环比靠稳。
　　投资仍然较为审慎。买地方面，房企虽然比三季度时较为乐观，但依然比较审慎。根据克而瑞的数据显示，按投资价值计算，排名首10的房企是：保利、华润、中海、滨江、招蛇、万科、建发、绿城、越秀、中铁建，但金额比去年大幅下降。TOP10房企平均跌幅为28.5%，百强房企整体投资额为15,006亿，同比下跌57.2%。土拍市场方面，截至11月，22个集中供地的主要城市推出住宅用地不足1600宗，比去年减少约33%，推出土地之建面约1.6亿平米，下降约47%。成交面积约1.3亿平米，下降约45%，土地出让金约16000亿元，比去年下降近3成。根据统计局数据，土地成交价款在首10个月同比下降47%。反映虽然利好政策频出，但传导至销售，以至到投资买地还需要时间，尤其在能级较低的城市，而主流房企投资意欲还是较低，以投城国企买地为主。
　　金融机构大力支持房企融资。从央行、银保监推出支援房地产市场的16条文后，各大银行密集式地为房企达成银企合作协议并提供授信。在房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、债券承销与投资等业务方面，进一步加深合作，建立长期稳定的合作关系。从向媒体发布的官宣的文案中，由最初的六大行，逐步传导至地方分行、城商行，合作对象亦由原先的几家国央企及标竿民企，如万科、保利、招蛇、中海、华润、绿城、龙湖、美的等，逐步下沉至一些资质相对较好的中型民企，如合生、滨江、大悦城等，其后连一些境外债出现问题的如旭辉、宝龙等也出现在银行合作的名单中。反映银行这次支援力度较高，以防行业风险传导至金融系统。
　　短线行情改善。继第一、第二支箭发出后，在板块行情变得高涨时，证监会又为地产行业发出「第三支箭」，开启股权融资的大门，在有关通知发出后，多家房企呼应政策导向，随之宣布股权增发融资，包括福星股份、世茂股份、北新路桥、华夏幸福、新湖中宝、大名城、万科、陆家嘴、金科、华发等，亦包括港股的建发国际。三箭齐发下，将利好短期板块行情，尤其是早前杀估值下的头部标竿民企，如龙湖、新城、碧桂园、美的及旭辉等。然而，三支箭都是围绕纾缓流动性压力作核心的，真正解决问题仍须等待至销售回稳。建议投资者继续关注大型国资背景的地产公司，如中海、华润、金茂、建发、越秀等，及物管公司，如中海物业、保利物业、华润万象等。考虑到房企融资改善，短期流动性压力下降，亦可以关注有关地产美元债的ETF。
　　风险提示：i)调控放松效果不确定性；ii）疫情反复；iii）资本市场态度审慎