中信证券-华发股份-600325-重大事项点评：优化资产负债表，迎接回款新高潮-221206

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　　公司公告非公开发行股票预案，拟增发不超过当前总股本30%的A股股票，募集资金不超过60亿元，且控股股东承诺认购不低于实际发行数量的28.49%。公司是地方国资高信用开发企业，销售表现持续优于行业，全年销售同比有望回正。公司相对积极的拿地和新开工表现，配合可能的股权融资，预计将进一步提升公司的市场份额，优化盈利能力。
　　▍公司公告非公开发行股票预案。12月5日，公司正式公告非公开发行A股股票预案，计划向包括华发集团在内的不超过35名投资者非公开发行股票，发行股票数量合计不超过6.35亿股，即公司当前总股本的30%，拟募资金额不超过60亿元，其中公司控股股东华发集团认购数量不低于实际发行数量的28.49%，且认购金额不超过30亿元。华发集团承诺在发行完成后18或36个月（取决于华发集团在发行结束后持有公司总股本比例）内不转让其本次认购的股份。本次非公开发行采用竞价发行模式，募集金额中15亿元用于补充流动资金，其他资金拟投入4个公司开发项目。
　　▍单月销售大幅增长，全年销售有望回正。据亿瀚智库统计，公司11月实现销售金额和183亿元，销售面积41万平米，分别同比增长60.4%和下降10.9%，1-11月累计销售金额1024亿元，累计销售面积329万平米，分别同比下降0.2%和17.1%。依托良好的城市布局和突出的产品开发能力，公司销售表现远好于行业平均水平。据CRIC统计，公司前11月全口径销售金额排名提升至第19位，较2021年排名第29位提升明显。我们预计公司全年销售表现有望同比回正。
　　▍投资开工比行业更加积极，货值相对充裕。据中指研究院统计，1-11月公司累计公开市场获取土地16宗，总建筑面积131.5万平米，总对价340.5亿元；其中7宗位于上海，对应58.8万平米总建筑面积和252.0亿元总对价，其余新增土储也均位于杭州、成都、武汉等新一线城市及公司开发业务大本营珠海，土储质量显著提升。1-9月公司新开工266.9万平米，同比小幅下降5.8%，是行业中少见的新开工面积保持相对稳定的企业。由于公司在投资和开工方面表现较佳，未来货值相对充裕，预计其销售相对于行业的优势将进一步扩大。
　　▍补充股本和适度利用杠杆有助于公司进入良性循环。公司背靠珠海最大国有综合企业集团，凭借稳健的财务纪律和良好的经营能力广泛受到金融机构的肯定，是A股市场稀缺的国有高信用开发商。今年以来公司累计发行公司债券及中期票据67.9亿元，且11月26日公司公告拟向交易商协会申请注册发行不超过人民币100亿元的中期票据。如果再融资顺利进展，我们相信公司有望进入良性的发展循环。
　　▍风险因素：部分城市房价持续下降的风险；房地产销售无法在2023年恢复的风险。
　　▍盈利预测、估值与评级：由于短期再融资推进仍有不确定性，我们不考虑再融资对公司股本的摊薄，当然也不考虑资产负债表优化之后公司新增储备的高ROE。我们仅从公司当前储备出发，我们维持公司2022/2023/2024年EPS预测1.65/1.81/1.82元，参考越秀地产、保利发展、招商蛇口等高信用企业2022年6-15倍PE估值水平（中信证券研究部预测），给予公司2022年10倍PE的估值，对应16.5元的目标价，维持“买入”的投资评级。公司在最近一年新增的优质储备，行业竞争格局的明显改善，是我们对公司更为乐观的原因。