兴业证券-贝壳-BEKE.US-Q3扭亏为盈，新房业务货币化率超预期-221205

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　　公司三季度业绩扭亏为盈：2022Q3公司实现收入176亿元，同比下降2.8%；毛利率为27.0%，同比增长11.8个百分点，环比提升7.3个百分点；经调整归母净利润为18.9亿元，经调整归母净利润率为10.7%，实现扭亏为盈，主要因存量房业务贡献利润率大幅提升以及降本增效措施下费用大幅减少。考虑到房地产市场逐步企稳，行业政策有一定支持但疫情具有不确定性，公司预计2022Q4收入为145~150亿元，同比下降约15.7~18.5%。
　　三季度公司存量房交易GTV同比增长：2022Q3公司实现总GTV 7371亿元，同比下降11.3%；其中存量房交易GTV为4490亿元，同比增长18.7%，主要因北京、上海受疫情影响减弱，存量房交易市场在Q3有所恢复；新房交易GTV为2615亿元，同比下降36.2%。
　　公司新房业务货币化率超预期：为了提升回款安全性和现金流健康度，公司推出快佣模式且积极拓展国企开发商客户，2022Q3国企开发商销售占新房业务比重提升至42%。随着国企开发商占比提升，2022Q3新房业务货币化率为2.98%，环比稳定。公司作为新房销售去化的重要渠道，面对国企开发商客户仍有一定议价能力。
　　追求经营效率和盈利质量：公司继续关闭低效门店，截至2022Q3，公司活跃经纪人数量和门店数量分别为37.3万名和3.97万家，分别同比下降20.4%和19.7%，但长期从业经纪人占比提高，店效和人效均有所提高。此外，得益于公司一系列费用管控举措以及加强回款管理令部分历史坏账冲回，2022Q3公司运营费用总额为35亿元，环比减少7亿元。
　　我们的观点：我们认为短期来看，由于Q4公司重点布局的北京、广州等城市均受疫情影响，公司房产交易业务或受一定冲击，Q4业绩将短暂回落；但从长期来看，目前地产行业支持政策的第二支箭、第三支箭相继发出且支持力度、支持范围超预期，房地产行业有望进入修复期，公司作为渠道经纪的行业龙头有望持续受益。
　　风险提示：宏观经济波动，行业政策放宽不及预期，公司交易额下滑，人民币贬值