安信证券-北京土拍零距离（522）：四拍热度回升，国企仍为拿地主力-221203

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　　11月29日，北京完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？
　　北京本轮土拍优化销售指导价，部分地块期房现房实行差异定价。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源等规则，部分地块实行“预申请”制度，保证金比例维持在20%不变。拿地中，地块溢价率限制为15%，地价触顶后，所有地块均采用“竞现房销售+摇号”的方式确定竞得人，即地价触顶后竞现房销售，若竞现房销售达到规定比例，则转为摇号。拿地后，优化销售指导价，石景山老古城地块由于竞现房比例上限较高（6.5万方的全部可出让居住建筑规模），期房现房实行差异定价，期房销售指导价7.6万元/平方米，现房销售指导价7.9万元/平方米，提升房企利润空间。
　　北京本轮土拍广义流拍率和平均溢价率均有所改善，土拍热度回升。北京2022年第四轮土拍合计推地6宗，供地数量较今年前三轮的15宗以上大幅减少；无地块流拍或撤销，广义流拍率较今年第一、二轮的5.6%、17.6%有所改善；成交6宗，成交金额135.2亿，平均溢价率8.5%，较今年前三轮的3.7%、5.5%、4.2%大幅提升。横向对比，在已完成四轮土拍的5城中，北京广义流拍率为5城最低水平，平均溢价率为5城最高水平。从区位来看，北京本轮土拍主城朝阳区推地3宗、石景山区推地1宗，占比66.7%，较今年第三轮的44.4%有所提升；非主城区中，近郊通州区和门头沟区各推地1宗，地块整体质量较优。热门地块竞争激烈，朝阳区3宗地地价触顶后，竞现房销售再次触顶，触发摇号环节，3宗地块均位于主城区轨道交通沿线，周边配套完善、交通便捷；石景山老古城地块、通州区永顺镇地块溢价成交，其中通州区永顺镇地块虽地处近郊区域，但临近地铁6号线，且板块内教育、商业资源丰富，小幅溢价成交；门头沟永定镇地块因位置相对较偏等因素底价成交。
　　国企仍为拿地主力，未见民企、城投拿地。国企全口径拿地金额135.2亿，拿地金额占比100%，高于今年第二、三轮的96.1%、92.3%。主流国企积极拿地，金隅集团、中海地产、保利发展和北京建工联合体分别以32.3亿、28.4亿、25.5亿各拍得1宗地；三元嘉业、北京城建、中国建筑分别拿地24.4亿、16.7亿、7.9亿。未见民企、城投拿地。
　　风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。