中邮证券-基础设施行业公募REITs周报：REITs海外P/FFO估值有何启示？-221204

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　　专题视点
　　P/FFO是海外REITs相对估值的主要方法，住宅和物流设施的P/FFO倍数高于其他类型。P/FFO估值属于相对估值模型的一种，其类似于股票估值中的市盈率等指标，二者的区别在于P/FFO估值考虑到REITs的资产会产生高额折旧会影响估值；因此在估值时通过FFO排除了物业折旧摊销和一次性物业买卖利得对REITs物业盈利能力影响，公式为“FFO=净收益+摊销+折旧-不动产销售的资本利得”。在美国市场，写字楼、物流设施、零售和住宅REITs占所有美国REITs市值一半比重，其中住宅和物流设施的P/FFO倍数高于所有股票REITs的平均水平；此外美国基础设施、数据中心和仓储REITs的P/FFO倍数近年来增长较快。
　　REITs市场表现
　　本周REITs指数环比上周末下跌2.06%。本周产权型、特许经营权型REITs指数环比上周末上涨0.70%、上涨0.64%。产权型中，产业园区型、仓储物流型REITs指数环比上周末上涨0.58%、上涨0.59%。特许经营权型中，高速公路型、生态环保型、能源型REITs指数环比上周末上涨0.74%、上涨0.22%、上涨0.89%。近一个月，REITs指数跑输沪深300指数7.31pcts。本周领涨的公募REITs为浙商沪杭甬REIT，涨跌幅为2.11%。
　　REITs成交额
　　本周REITs成交额为16.00亿元，环比6.82%。其中，产权型成交额环比13.82%；特许经营权型成交额环比1.60%。产权型中，产业园区型、仓储物流型成交额环比25.64%、-1.03%。特许经营权型中，高速公路型、生态环保型、能源型REITs成交额环比23.16%、6.79%、45.93%。
　　REITs换手率
　　本周REITs换手率为0.89%。其中，产权型、特许经营权型换手率为0.79%、1.16%。产权型中，产业园区型、仓储物流型、保租房型换手率为0.71%、0.38%、0.71%。特许经营权型中，高速公路型、生态环保型、能源型REITs换手率为1.09%、1.11%、1.03%。
　　投资建议
　　积极参与投资，重点关注保租房、产业园区、仓储物流REITs。我国保租房、产业园区、仓储物流REITs底层资产基本位于核心一线、二线城市，具备安全性和一定成长性，随着产业升级进行，租金有望合理增长。
　　风险提示
　　公募REITs审批进度、疫情对底层资产现金流影响存在不确定性。