招商证券-万科Ａ-000002-第一大股东提请发行股份授权，扩表能力或受加持-221202

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　　第一大股东深铁集团提请股东大会授权董事会发行股份，一方面体现出股东对公司稳健发展的认可和支持，另一方面表现出公司对“第三支箭”的积极响应，或增厚股东权益，释放负债空间，在行业政策反转及基本面底部位置，将有助于公司扩表，提升市占率，更快受益于中长期竞争格局改善逻辑，同时前三季度公司拿地稳健，利润增速受开发毛利率持续下探拖累但仍为正。综合来看，短期投资及业绩稳定，中长期或受益于竞争格局改善及多元业务步入成熟期，维持“强烈推荐”评级，目标价25.57元/股（对应22年PE 12x）。
　　事件：第一大股东深铁集团提请董事会将《关于提请股东大会给予董事会发行公司股份之一般性授权的议案》作为临时议案提交2022年第一次临时股东大会审议；拟批准配发或有条件或无条件同意配发（包括但不限于普通股、认股权证、可转换债券及附有权利认购或转换成股份之其他证券等购股权）新股数量不得超过已发行的A股/H股数量的20%。
　　授权发行股份上限20%，或体现对第三支箭的积极响应，有利于增厚股东权益，扩表。11月29日，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，包括允许通过发行股份收并购存量涉房项目、允许通过非公开再融资用于保障房建设等；万科第一大股东深铁集团提请股东大会授权董事会配发新股，或表示公司对“第三支箭”的积极响应，也或体现股东方对公司稳健发展的认可和支持；此前深铁集团与万科在深圳、佛山等地拥有多个优质合作项目，此外11月16日，万科与深铁集团、盐田港集团、环境水务集团、巴士集团、特发集团、人才安居集团等6家深圳市属国企签署全面战略合作协议，在城市更新、物流服务、产城融合、TOD等领域深入合作；发行股份或增厚股东权益，释放负债空间，在行业政策反转及基本面底部位置，将有助于公司扩表，提升市占率，更快受益于中长期竞争格局改善逻辑。
　　市场下行背景下择优拿地。公司22年1-10月份实现全口径销售金额/面积为3468亿元/2136万方，同比分别-33.5%/-33.4%，销售下滑主要是受市场影响，横向比较，略好于克而瑞top10平均水平（销售金额同比-37%），公司22年1-10月份新增项目约32个，全口径/权益口径拿地建面约为601万方/379万方，同比-76%/-79%，权益比例较去年同期下降9pct至63%，根据1-10月拿地公告平均楼面价12171元/平（较21年提高75%），估算全口径拿地金额约731亿元，对应全口径拿地力度为21%（较21年下降8pct），拿地区域进一步聚焦高能级城市，利润及去化综合考量下择优获取。
　　前三季度利润增速受开发毛利率持续下探拖累但仍为正。公司22年前三季度营业收入/营业利润/归母净利分别为3377亿元/374亿元/171亿元，同比分别+24.4%/+13.7%/+2.2%；收入分拆来看，开发结算收入2958亿元（同比+24.8%），占比88%，非开发经营收入419亿元（同比+21.5%），占比12%；税前毛利率较去年同期下降2.5pct至19.6%，是导致营业利润增速低于营业收入增速的主要原因；所得税率升高2.1pct至27.8%及少数股东损益占比升高5.2pct至37.4%，使得归母净利润增速低于营业利润增速。
　　投资建议：第一大股东深铁集团提请股东大会授权董事会发行股份，一方面体现出股东对公司稳健发展的认可和支持，另一方面表现出公司对“第三支箭”的积极响应，或增厚股东权益，释放负债空间，在行业政策反转及基本面底部位置，将有助于公司扩表，提升市占率，更快受益于中长期竞争格局改善逻辑，同时前三季度公司拿地稳健，利润增速受开发毛利率持续下探拖累但仍为正。综合来看，短期投资及业绩稳定，中长期或受益于竞争格局改善及多元业务步入成熟期，维持“强烈推荐”评级，目标价25.57元/股（对应22年PE 12x）。
　　风险提示：结算规模低于预期、毛利率下滑超预期、年末存货减值超预期、政策落地不及预期等。