广发证券-万科A-000002-资源获取提速，龙头再度起航-221202

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　　第一家申请授权增发新股的头部大房企。22年12月1日晚，万科发布公告，董事会收到第一大股东深铁集团临时提案，申请股东大会授权董事会根据市场情况及公司需要，单独或同时配发公司A股或H股新股不超过已发行量的20%，成为11月28日证监会表态支持房企股权融资以来第一家明确股权融资计划的头部大房企。因此在12月16日的股东大会上，股东大会将同时审议此前申请的500亿人民币直融授权提案及本次新股增发提案，债权及股权融资态度均转向积极。
　　大股东全力支持，深铁资源充足。本次深铁集团提请增发新股，一方面希望公司能积极把握政策机遇，为坚定转型和长期健康发展储备资源，另一方面体现深圳国资及市政府对公司的全力支持。深铁集团同时运营地铁、开发、商业、物业业务，与公司紧密合作，21年以来在深圳两集中供地中新增12宗土地，总货值达1047亿元，截止目前拥有21个TOD项目开发权，规模815万方。在大股东支持下公司未来在TOD项目获取、深圳城市深耕等方面具备资源优势并实现稳健发展。
　　规模稳健，拓展进取心提升。22年1-11月公司实现销售3774亿元，维持行业前三的规模水准。公司土地投资始终量入为出，此前拿地开工较谨慎，随着资金状况持续改善，公司土地投资进取心提升，10月拿地强度较前9月提升近20pct至36%，随着股权、债权融资持续推进，预计公司后续拿地力度将进一步加大，充分保障规模稳健增长。
　　盈利预测与投资建议。公司低景气度下审慎运营，政策环境改善后积极发挥自身优势，未来发展有望迅速回归快车道。目前公司市值对应归母净资产PB仅0.9倍，后续具备较大估值修复空间，维持A股/H股前期23.80元/股/22.23港元/股合理价值，维持AH股“买入”评级。
　　风险提示。改善不及预期，包括政策改善、居民需求持续性不及预期等；供给侧出清扰动市场情绪；结算规模及利润率不及预期。