中信证券-万科A-000002-重大事项点评：股权募资符合各方利益，第一大股东提请一般性授权-221202

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　　公司第一大股东不仅坚决支持公司发展，也对现阶段股权募资乐见其成。我们相信，由于房地产市场潜在投资ROE走高，强开发能力的公司现阶段股权募资对新老股东都十分有利。公司在较长的历史中证明了自身很强的开发能力，也保持了极强的战略前瞻。例如，公司在市场亢奋、同行高价拿地的阶段，大幅减低了规划中面积占总土储比例，避免进入很多三四线城市，保持总部瘦身，区域强韧。
　　▍公司公告，第一大股东深铁集团提请股东大会授权董事会，全权处理包括关于在A股及/或H股发行不超过20%的股份。
　　▍深圳国资不仅坚决支持公司发展，也体现存量股东对现阶段募集资金的信心。
　　此前，公司和深圳国资6家市属企业签署全面战略合作协议，已充分体现了深圳国资对万科的长期支持。本次由深铁集团提请股东大会授权董事会，事涉股份发行的一般性授权，这不仅再次体现了公司第一大股东对公司发展的支持，更说明公司第一大股东认为，当前时间点发行股份，是对存量股东利益最大化的行为。
　　▍A股市场再融资功能恢复，有利于A股龙头公司优化资产负债表，更有利于其为新老股东创造更大的每股收益。我们认为，公司第一大股东在A股市场再融资功能恢复之后，即发起一般性授权的提请，时间上并非偶然。我们相信，地产开发企业不能只依靠债务融资发展，股权融资的缺位也是多家地产开发企业2021年之后陆续信用出险的重要原因。一旦龙头房企的资产负债表得到优化，由于当前房地产市场潜在投资ROE持续走高，对于开发能力较强的公司来说，预计募集资金将有效增厚业绩，为参加发行的新股东和存量股东创造更高的每股收益。
　　▍房地产市场预计在2022年上半年走稳，公司迎来良好的发展环境。我们认为，创下历史新低的按揭贷款平均利率，不断优化的疫情防控措施，都为稳定房地产需求基本面打下坚实基础。到2022年四季度，二手房市场交易已经明显有所起色。我们预计，2023年销售前低后高，全年商品房销售额同比下降2%，公司销售则能跑赢行业。如果公司能获得增量股权融资，并考虑到当前银行积极支持高信用房企发展，我们预计2024年公司销售额有望显著提升，且盈利能力也可能随着市场份额提升而提升。
　　▍风险因素：部分城市房价仍在继续下行的风险；公司本次只是公告第一大股东提请对董事会一般性授权，未来融资方案时间和细节不确定的风险；如未来房地产市场潜在项目投入ROE下降，则股权融资不再能增厚新老股东的每股收益的风险。
　　▍看好A股龙头崛起。我们认为，公司在较长的历史中证明了自身很强的开发能力，也保持了极强的战略前瞻。例如，公司在市场亢奋、同行高价拿地的阶段，大幅减低了规划中面积占总土储比例，避免进入很多三四线城市，保持总部瘦身，区域强韧。在管理上，公司一直是业内翘楚，但在融资层面，公司一度在美元债发行和股权融资方面明显落后于港股红筹上市公司。如今，竞争者在美元债和股权融资方面的优势不复存在，公司遇到了天时地利人和的局面。我们维持公司2022/23/24年2.10/2.26/2.54元的EPS预测，参考高信用企业（保利发展、招商蛇口、华润置地）2022年6-15倍的PE水平，给予万科A/万科企业2022年12倍PE，对应25元（A股）和29港元（港股）的目标价，维持公司“买入”的投资评级。