德邦证券-宏观专题：337个地级市的住房密码-221201

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　　投资要点：
　　核心观点：我们在《迎接存量房时代：中国住房供需十年变动》报告中，曾利用七普数据对全国和省级层面的住房供需变动情况展开研究，在近期七普分县数据公布后，我们得以从城市的角度进一步聚焦人口和住房问题。我们发现，337个地级市中，超八成地级市住房充足。但住房短缺问题在经济发达地区更为突出，一线城市、东部地区相对而言更“缺房子”，未来房地产市场的结构性需求也将主要在东部经济发达地区。
　　337个地级市的人口变迁：（1）从2010到2020年，336个城市中有147个城市总人口在收缩，189个城市在扩张，占比分别为43.8%、56.3%。
　　（2）区域分化：东部84%的城市在扩张、东北城市大多收缩，中部和西部城市收缩和扩张约各一半。
　　（3）337个地级市中有96个城市的流动人口占总人口比例在20%以上。人口流动最活跃的地区仍然是广东，全国有10个城市的流动人口占比超过50%，6个在广东省：广州、深圳、珠海、佛山、东莞、中山。
　　（4）跨省流动人口加速向二线城市聚集，一线城市吸引力下降。2010-2020年，流向一线和三线城市的跨省流动人口占比分别降低3.2和1.3个点，二线城市占比提高4.5个点。
　　（5）省内流动方面，中心城市的吸引力下降，流动人口向省内其他城市分散；省内流动有“一个中心”和“两个中心”两种模式，前者在中西部较普遍，后者在东部较多。
　　337个地级市的住房情况：（1）经济越发达的城市，房地产市场越发达，房地产业从业人数与人均GDP的相关性高达71%。北上广深四个一线城市，每万人中房地产从业人员数量分别为19.7、18.8、17、25.5，其中深圳、北京分别排名全国第二、第五。
　　（2）337个地级市中，有272个城市的人均住房间数大于1，占比80.7%，仅有19.3%的城市存在较明显的住房短缺。我国经济发达地区住房短缺问题更加突出，337个地级市的人均住房间数与人均GDP、城镇化率均为负相关关系。
　　（3）各地住房来源有三种典型代表，分别是购房、租房、自建。三种来源中，购房在东北地区占比最大，自建房在中西部地区占比最大，租房在东部地区占比最大。人口净流入的东部地区租房比例达到21.6%，是其他三个地区的2-3倍。
　　（4）未来具备结构性需求的城市需要满足以下三个条件：一是人均住房间数低于1。二是代表流入人口的租房比例较高。三是代表购买力的人均GDP较高。从这三个条件来看，东部地区未来的需求仍然要高于中西部地区。
　　风险提示：七普数据是调查人而非调查房，可能存在一定误差；部分数据由于口径范围等差别，带来一定误差；人口出生率和城镇化进程不及预期。