国泰君安-房地产行业对房企11月销售数据的点评：销售改善，矛盾转移-221130

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　　本报告导读：
　　2022年11月TOP50房企实现销售金额3748亿元，同比下降19.5%，较10月提升8.5pcts。其中民企同比下降40.1%，国企同比下降6.4%，央企同比增长17.1%。
　　摘要：
　　11月房企销售出现较强复苏，央企继续保持同比正增长。2022年11月，TOP50房企实现销售3748亿元，同比下降19.5%，较10月提升8.5pcts，出现较强复苏。其中，民企销售增速回升，较10月提升9.2pcts达到-40.1%。国企出现下降，同比增速为-6.4%，较10月下滑6.8pcts。央企继续保持正增长达到17.1%，较10月提升11.3pcts。TOP31-50的房企改善幅度较明显，11月同比下降19.2%，较10月提升24.1pcts。TOP20中，如保利发展、华润置地、绿城中国、建发房产、中国铁建等央国企实现较高增速，民企中仅金地实现正增长。
　　随着近期密集房企融资政策的出台，房企信用风险降低，预计带来民企销售改善。从地产“第二支箭”，到金融16条政策，再到房企再融资放开，民营房企融资环境出现大幅度改善，市场对于民营房企的悲观预期得到一定程度修复。从2021年四季度民营房企暴雷以来，民营房企销售持续走弱，从2022年下半年TOP50房企改善幅度来看，央国企的复苏明显强于民企。随着近期房企融资政策密集出台，民营房企的信用风险出现大幅度降低，预计带来民企销售环境的改善。
　　融资政策旨在保交付，而非重新开启扩表，市场核心矛盾从供给端转移到需求端。当前融资政策更多的是强调“保交付”，而非再次开启扩表周期，因此全行业依然处于去金融化周期，行业依然处于下行阶段。尽管2022年针对需求端的政策持续出台，房贷利率也位于历史底部水平，但是从整体环境来看，依然不如2016年初和2009年的需求刺激力度。2016年初是除一线城市以外其余城市基本上都取消“四限令”，而当前二线城市依然未完全放开。因此在面临需求端承压的情况下，预计接下来二线城市需求端政策仍有放松空间。考虑到当前保交付是首要任务，预计2023年将进一步迎来需求端的利好政策。
　　“第三支箭”加速市场格局改变，中小市值央国企中长期成长逻辑强化。中小市值央国企将带来估值修复叠加中期成长，具备最大的涨幅空间。小净资产央企如中交地产、南国置业等，会受益于本次再融资放开，迅速扩大净资产，带来中期成长，其他国企如首开股份、信达地产等，将受益明显的PB估值修复。同时，混合所有制房企如金地集团，也将受益于进一步混改的政策红利。已经在产业链上互相渗透的上下游，证监会给鼓励其参与到房企的重组当中，预计将对地产行业和板块带来一次中小市值央国企和建筑类企业的政策红利。
　　风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。