海通国际-中国房地产行业：开发商迎来更多流动性-221130

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　　（本报告为2022年11月29日发布的英文报告的翻译版。以原版为准。）
　　中国证监会昨日（2022年11月29日）宣布，将允许上市开发商出售本地股进行偿债和收购。该政策解除了开发商多年来的售股限制。以下是关键细节：
　　1)允许开发商售股并购
　　新募集的资金还可用于补充流动资金、偿还债务。然而，新募集的资金不能用于购地、开发新项目。与房地产密切相关的建筑公司也将像开发商一样，获得类似支持。
　　2)恢复再融资
　　允许上市开发商恢复再融资，用以保交楼、建造经济适用房、棚户区重建和偿还债务。筹集的新资金必须用于“主营业务”（在大多数情况下，即是房地产开发）。
　　关于举措1和2：大量A股上市开发商将再次利用股票市场再融资，而非并购：
　　开发商，尤其是国内A股上市的开发商，将非常热衷于发行新股进行再融资。自2016年以来，A股上市开发商总体上已停止募集新股本，出售更多股份不仅有助于改善财务状况，而且进一步扩大股本基数，可以降低杠杆比率。不过，我们认为开发商不会热衷于并购。例如，华润置地（1109 HK）今年迄今为止只完成了一次并购。此外，在我们看来，优质开发商还可以从银行筹集并购贷款，用于并购，或不会采用股权融资。此外，对开发商的银行贷款和债券再融资经历了一系列政策放松后，新政策标志着开发商股权再融资的首次变化。上周，六家大型银行承诺向17家开发商提供人民币1.3万亿元的信贷额度，这一政策将为开发商注入更多的流动性
　　3)恢复H股房地产开发商的再融资
　　我们的观点：从长远来看，一些H股开发商会寻求在A股上市，但不是现在：虽然大多数H股开发商可以突然在香港进行股权融资，不需要寻求监管部门的批准，但我们仍然认为，一些H股开发商仍希望在A股IPO。原因如下：1）A股估值更高（例如，根据彭博共识，11月28日收盘价，万科A和万科H 2022年市盈率为8X/7X）。2）A股市场的认购规模大得多。广州富力（2777 HK）和万达商业（未上市）曾寻求A股上市。
　　然而，就目前而言，我们认为H股开发商不会立即寻求A股上市。原因如下：1）过程漫长；2）他们的首要任务是先解决财务问题。在我们看来，如果不解决财务问题，A股甚至可能无法获得监管机构的批准。
　　4)利用REIT盘活房地产资产
　　我们的观点：通过REIT实现基础设施、物流、租赁公寓资产的货币化并不是什么新鲜事
　　5)允许私募基金设立房地产投资基金，投资住宅、商业和基础设施物业
　　我们的观点：鼓励第三方基金经理投资房地产行业将进一步为行业注入新的流动性。然而，私募基金经理目前可能并不热衷于在房屋销售出现转机之前入局。
　　短期，民企开发商的表现可能会进一步优于国企开发商，但市场很快就会将聚焦房屋销售
　　如果有关于实施扶持政策的更多消息放出，或会成为龙湖（960 HK）、碧桂园（2007 HK）等民企开发商的短期利好催化剂。然而，下一个需要关注的重点是房屋销售势头。我们的主要首选是国企开发商，包括中国海外（688 HK）、华润置地（1109 HK）、越秀地产（123 HK）和中海宏洋（81 HK）。