德邦证券-房地产行业房地产企业股权再融资重启点评：“第三支箭”蓄势待发，十二年地产股权再融资解困-221129

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　　事件：11月28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问。证监会决定调整优化5项措施支持房地产企业股权融资，并自即日起执行。（1）恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；（2）恢复上市房企和涉房上市公司再融资；（3）调整完善房地产企业境外市场上市政策。与境内A股政策保持一致，恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资；恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资；（4）进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。会同有关方面加大工作力度，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”；（5）积极发挥私募股权投资基金作用。开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。
　　“第三支箭”蓄势待发，十二年再融资解困。上市房企再融资暂停始于2010年10月。2010年4月，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，明确要求对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。同年10月，证监会再出政策限制房地产上市公司兼并重组，暂缓受理房地产开发企业重组申请，对已受理的将征求国土资源部意见。此后，房企重组申请和再融资审批相继暂停至今。恢复上市房企和涉房企业再融资，为房企通过股权融资解决流动性问题开拓渠道，并对并购重组及配套融资予以存量支持，旨在纾困出险房企和问题项目。
　　协同信贷、债券融资工具，“第三支箭”为市场注入信心。信贷支持工具、债券融资支持工具、股权融资工具并称支持民企融资的“三支箭”。自21年房地产行业深度调整以来，供给端调控政策频繁释放。22年内多部门推进政策性银行提供专项借款提供融资渠道，近期“第二支箭”加速落地，龙湖、新城、美的等多家房企申请储架式融资配额，国有六大行与房企密集签署战略合作协议，提供意向性授信额度。第一支箭（信贷）和第二支箭（债券）发力显著，此次第三支箭（股权）发力，证监会接力银保监会和央行，体现政策对盘存量、保交楼、稳民企、救楼市的决心。
　　投资建议：1-10月房地产销售累计同比降幅收窄，但复苏羸弱，前期信贷支持、债券融资支持工具、中债增信等多种方式支持上市房企再融资，缓解开发商流动性压力。此次房地产企业股权融资时隔多年再度重启，为优质房企收并购打开通道，同时没有纳入中债增名单和尚未获得部分银行意向性授信额度的房企或将受益。A股房地产企业利好，优质房企新增再融资渠道，出险房企或将受益于并购重组及配套融资；港股房地产情绪面波及短期行情，境外再融资持续畅通；受益标的万科A（000002.SZ）、新城控股（601155.SH）、滨江集团（002244.SZ）、建发股份（600153.SH）、保利发展（600048.SH）、中交地产（000736.SZ）、大名城（600094.SH）等。
　　风险提示：房地产政策调控不及预期，商品房销售不及预期，房地产竣工项目不及预期风险。