广发证券-房地产行业：重启股权融资，放松资本管制，关注强贝塔机会-221129

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　　重启股权融资，设立符合政策要求的资本渠道。11月28日，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施。新政前三条全面重启了除IPO外的股权融资：可以进行重组上市、地产相关资产重组、房企再融资、涉房企业再融资，允许配套再融资，并且募集资金允许补流，支持“同行业、上下游”整合，恢复H股企业再融资。第四及第五条设立了符合政策要求的资本渠道，提高了房企资产变现能力：优质房企可以发REITs，放松了此前对房企做REITs的限制，鼓励符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，是对行业资金来源的极大补充。
　　政策态度转向，资本管制放松。上一轮周期的股权融资窗口为13年8月开始审核，14年3月到16年7月允许发行；09年周期前没有限制，10年1月开始限制后续企业申报。本次股权融资全面放开，是行业政策大幅改善和转向的一个标志。不同于第二支箭和央行“十六条”，股权融资放开目标是引入增量资金进入地产行业，这在16年到21年是严格控制的，限制了行业整体增长速度和头部企业发展规模。本轮增量信贷支持，后续伴随销售企稳，有望为企业带来第二次成长机遇。
　　股权融资放开的意义，在于恢复行业投资能力。股权融资政策与政策环境和基本面相关。09年政策环境宽松，房企可进行IPO与借壳上市，随着10-13年房地产调控，政策回收。14年再次放开的时间与销售转负对应，16年政策回收的时间也是发生在投资企稳之后，本次政策放开距离上次回收已过去6年。解决供给侧问题已从第一阶段进入第二阶段，即恢复行业投资能力，从保企业转向稳投资，政策态度明确。
　　全局性政策出台，提振市场信心。除股权融资政策外，自22930以来，供需两端全局性政策频频出台。需求端来看，“因城施策”、“支持刚性和改善性需求”是此轮周期需求端政策的核心主题。供给端来看，11月以来，债权融资政策也加速改善，债权与股权融资政策的双双放松打开了房企的融资渠道，对于提振市场对房地产行业的信心具有重要意义。
　　投资建议。一：优质低估值境内未出险企业，估值回归PB=1x（万科A、金地集团、首开股份、新城控股，建议关注：华侨城A、城建发展、绿地控股）。二：21-22积极扩表企业受益（保利发展、招商蛇口、建发股份、华发股份、滨江集团）。三：REITs上市（万科A、金地集团、招商蛇口、南山控股，建议关注：上海临港）。四：母公司并购重组（建议关注：南国置业、信达地产、中华企业）。五：港股融资放松（中国海外发展，建议关注：华润置地、越秀地产、中国海外宏洋集团）。
　　风险提示。需求侧稳定政策力度弱，基本面表现不达预期；供给侧产能缺口修复不及预期；企业风险暴露对市场情绪产生扰动。