长江证券-房地产行业点评报告：“第三支箭”正式落地，政策拼图渐趋完整-221129

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　　事件描述
　　2022年11月28日，为支持实施改善优质房企资产负债表计划，加大权益补充力度，促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展，更好服务稳定宏观经济大盘，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行，标志着“第三支箭”正式落地。
　　事件评论
　　核心亮点为恢复房企并购重组及配套融资和直接再融资。支持房企股权融资5项措施主要内容为：恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用；核心亮点为恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资。再融资重启事件本身市场有一定预期，但在时点和内容上仍好于市场预期，不仅涉及并购重组及配套融资，而且更进一步可直接再融资。此外，政策提出允许私募股权基金投资存量住宅地产，边际上利好行业去库存和核心资产。
　　基本面角度，国央企和部分优质民企更为受益。哪些房企可以股权融资？从优化措施具体内容来看，理论上并没有限制，但市场自有其筛选规则，国央企和部分优质民企可能更受青睐。股权融资募集资金投向何处？一是购买资产，推进内部和外部资源整合；二是补充流动资金和偿还债务等；三是政策支持的房地产业务，包括“保交楼”相关项目、经济适用房、棚户区改造、旧城改造拆迁安置住房建设等。当然，政策本身仍属供给侧手段，头部国央企也不太受资金约束，最终效果还要看需求端政策进展和实际恢复情况；短期交易层面而言，供给端政策催化效应明显，当前仍处于“政策上/周期下”的政策驱动阶段。
　　信号角度，政策拼图渐趋完整，后续关键信号在于托需求政策如何进一步加码。近期地产供给端政策密集推出，进一步彰显稳地产决心：11月8日，交易商协会表示将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具；11月14日，银保监会、住建部和央行发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》；11月23日，央行、银保监会正式出台十六条措施，支持房地产市场平稳健康发展；11月23-24日，多家商业银行密集为多家房企提供授信额度，合计超过万亿；11月28日，房企再融资恢复。此前因城施策等需求端政策一直在边际优化，伴随信贷、债券、股权等融资支持工具加速落地，行业政策拼图日趋完整，融资政策已达历史上的“宽松”状态，但当前的核心矛盾在于需求量价依旧承压，后续稳地产的关键信号在于托需求政策如何进一步加码，以及信心恢复进展。
　　投资建议：政策拼图渐趋完整，首选有效率的国央企和有资产的民企。当前及未来一段时间仍处于“政策上/周期下”的政策驱动阶段，政策强度持续提升背景下，行业估值修复动力边际增强。首选具备基本面逻辑的优质国央企（招商蛇口、保利发展等），扩表预期和阿尔法逻辑持续强化，短期弹性可关注高杠杆的小市值央企；优质混合所有制房企和民营房企也有望受益（万科A、金地集团、新城控股等）；已出险但有优质资产的民企亦可关注（旭辉控股等）。此外，随着地产信用端逐步修复，优质物业股也迎来配置良机。
　　风险提示
　　1、行业基本面修复时间点仍存不确定性；
　　2、行业维稳政策释放节奏和力度存不确定性。