国泰君安-房地产行业对证监会放开房企再融资的点评：重启再融资，中小市值央国企发力-221128

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　　本报告导读：
　　证监会重启涉房企业再融资，对当前行业格局将带来极其深远的影响，通过混改，行业将快速出清，并达到新均衡，对目前的小市值央国企带来极大改善。
　　摘要：
　　涉房企业再融资放开，程度堪比2014年，考虑到目前的市场环境，将对目前的中小市值央国企带来极大的利好。本次再融资放开，可以募集配套资金，对于房企降杠杆有极大的作用，但募集的资金，若用于存量项目，则不能用于扩张，因此，本次再融资的放开，更多的是有利于中小市值央国企，一方面，可以迅速扩大净资产，解决有信用和运营能力、但考核之下难以高杠杆运转的问题，另一方面，集团层面有资产注入的，可以盘活并注入优质资产，支持上市公司发展。
　　产业链的内部整合机会，如证监会提及的建筑行业，将可以通过参与民企再融资的方式对其混改，加速行业出清。对于民企来说，由于面临缺乏有回报的募投项目问题，预计将更多的采取引入战略合作方的方式发行再融资，对于产业链上的合作伙伴来说，将是进入地产行业的极大机会。证监会专门提到建筑行业的企业，由于其大多为央国企，因此将能够顺利的参与到民企的再融资当中，完成企业的混改。考虑2022年建筑行业已经加大力度投入房地产，预计将借此机会，建筑公司会迅速扩张房地产业务（参见2022.11.7入库的《新天下，新玩家》）。
　　中小市值央国企将带来估值修复叠加中期成长，具备最大的涨幅空间。小净资产央企如中交地产、南国置业等，会受益于本次再融资放开，迅速扩大净资产，带来中期成长，其他国企如首开股份、信达地产等，将受益明显的PB估值修复。同时，混合所有制房企如金地集团，也将受益于进一步混改的政策红利。已经在产业链上互相渗透的上下游，证监会给鼓励其参与到房企的重组当中，预计将对地产行业和版块带来一次中小市值央国企和建筑类企业的政策红利。
　　风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。