申万宏源-房地产行业房企股权融资放松点评：房企股权融资全面放开，保主体全力加码、新成长空间打开-221128

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　　事件：
　　11月28日，证监会新闻发言人指出，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行：恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用。
　　点评：
　　房企股权融资6年后重新全面放开，保主体全力加码、新成长空间大幅度打开。我们复盘以往股权融资政策，可以发现：2010年10月，证监会称为为落实国务院关于房地产的调控政策，已暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见，之后A股房企股权融资基本停滞。2015年1月，证监会宣布房地产再融资业务取消国土部事前审查，股权融资重新打开。2016年7月起，股权融资再次停滞。2022年11月28日，证监会发言人指出，将恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资。我们认为证监会时隔6年重新打开A股房企股权融资，意味着“既要保项目、更要保主体”政策的持续有力推进，并且本次股权融资作为“第三支箭”，继“第二支箭”债权融资（11/8）出台仅不到3周，表明了目前地产放松政策的充分决心和强执行力。我们认为，本次房企股权融资全面放开，一方面对于短期资金略有困难的房企进行了有力的保主体，另一方面对于积极扩张的优质房企则打开了新成长空间。
　　股权融资放松5条措施，恢复再融资和并购重组、推进REITs，多管齐下保主体。本次股权融资政策内容包括：1）恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，并适用于建筑等上下游公司。重组对象须为上市房企；允许发行股份或支付现金购买涉房资产，发行股份购买资产时可以募集配套资金。并购重组有利于推动优质房企收并购出险房企或出险项目，也有利于央国企进行集团内地产资源整合协同，主要受益优质房企包括：保利发展（行业龙头）、招商蛇口（曾拟购南油资产）、建发股份（曾拟分立供应链和地产业务）、华发股份（华发集团拥有珠海十字门一级土储）等。2）恢复上市房企再融资，包括非公开方式再融资，允许募资投向房地产业务。再融资放开主要受益优质房企包括：新城控股（截至11/24在证监会再融资申请企业中排名第一位，状态为已通过发审会）。3）调整完善房地产企业境外市场上市政策，恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资。主要受益标的包括：富力地产、万科企业等原需证监会审核通过才可股权融资的房企。4）发挥REITs盘活房企存量资产作用。新增鼓励优质房企依托仓储物流、产业园区等资产发行REITs，主要受益标的包括：万科（物流园）、金地集团（产业园）等。5）积极发挥私募股权投资基金作用。开展不动产私募投资基金试点，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施等。我们认为不动产私募基金类似于私募REITs，本次底层资产包括商业地产，或为后续公募REITs底层资产扩围至商场等优质持有型物业打下基础。
　　投资分析意见：房企股权融资全面放开，保主体全力加码、新成长空间打开，维持“看好”评级。近期融资支持第二支箭、央行稳楼市16条、商业银行近万亿授信、房企股权融资全面放松第三支箭等供给端支持政策接连出台，将推动优质民营房企融资恢复，保主体实质性推进，杭州等高能级城市政策放松、需求端政策也值得进一步期待，预计后续供需两端政策将继续发力。我们维持房地产板块“看好”评级，继续推荐受益于格局优化的优质房企：A股：保利发展、建发股份、招商蛇口、华发股份、滨江集团、金地集团、新城控股、中国建筑、万科A，建议关注：金科股份、绿地控股、首开股份；H股：华润置地、中海外发展、建发国际、龙湖集团、碧桂园，并建议关注：越秀地产、绿城中国、美的置业；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：碧桂园服务、旭辉永升服务、新城悦、中海物业、保利物业、华润万象、新大正，并建议关注：招商积余、万物云。
　　风险提示：调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。