中邮证券-基础设施行业公募REITs周报：如何借鉴REITS海外估值方法？-221125

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　　专题视点
　　REITs海外估值分为两个层面，底层资产层面多采用绝对估值法，REITs层面多采用相对估值法或经调整的绝对估值。REITs海外估值方法分为绝对估值法和相对估值法两个体系。绝对估值法的主要方法有收益法、成本法和市场法。绝对估值法的优点是其不受市场价格变化影响，为REITs估值找到了一个锚定基础；其缺点是1）忽略了外部环境的影响，2）计算方法复杂，若假设条件变化会引起误差，3）更新频率较低，不易于日常跟踪。相对估值法常用的估值指标主要有P/FFO、P/AFFO、和NAV折溢价率。相对估值法操作较为方便，并易于日常高频跟踪，但其需要有活跃的不动产市场成交数据做基础。
　　REITs市场表现
　　本周REITs指数环比上周末下跌2.61%。本周产权型、特许经营权型REITs指数环比上周末上涨0.11%、上涨1.30%。产权型中，产业园区型、仓储物流型REITs指数环比上周末上涨0.87%、下跌0.28%。特许经营权型中，高速公路型、生态环保型、能源型REITs指数环比上周末上涨1.63%、上涨0.65%、上涨1.00%。近一个月，REITs指数跑输沪深300指数5.86pcts。本周领涨的公募REITs为浙商沪杭甬REIT，涨跌幅2.54%。
　　REITs成交额
　　本周REITs成交额为14.98亿元，环比-20.99%。其中，产权型成交额环比-21.42%；特许经营权型成交额环比-20.67%。产权型中，产业园区型、仓储物流型成交额环比-25.04%、-3.76%。特许经营权型中，高速公路型、生态环保型、能源型REITs成交额环比-37.99%、-9.69%、-9.44%。
　　REITs换手率
　　本周REITs换手率为0.81%。其中，产权型、特许经营权型换手率为0.69%、1.12%。产权型中，产业园区型、仓储物流型、保租房型换手率为0.52%、0.37%、0.88%。特许经营权型中，高速公路型、生态环保型、能源型REITs换手率为0.88%、1.09%、0.71%。
　　投资建议
　　积极参与投资，重点关注保租房、产业园区、仓储物流REITs。我国保租房、产业园区、仓储物流REITs底层资产基本位于核心一线、二线城市，具备安全性和一定成长性，随着产业升级进行，租金有望合理增长。
　　风险提示
　　公募REITs审批进度、疫情对底层资产现金流影响存在不确定性。