安信证券-郑州土拍零距离（19／22）：三拍凉意依旧，城投仍为拿地主力-221126

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　　11月25日，郑州完成2022年三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？
　　郑州本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源等规则，保证金比例维持在20%不变。拿地中，地块溢价率限制为仍为15%，地价触顶后直接进入摇号环节。拿地后，郑州本轮土地金支付周期较上轮有所缩短，除郑东新区2宗地土地金支付周期分别为半年和1年外，其余地块均为60日，土地金支付周期为1年的地块占比仅4.3%，较今年第二轮的52.9%有所下降。
　　郑州本轮土拍广义流拍率虽小幅改善，但平均溢价率仍处较低水平，所有地块均底价成交，土拍凉意依旧。郑州2022年三轮土拍合计推地23宗，较今年第一、二轮的15宗、17宗有所增加；流拍3宗，无地块撤销，广义流拍率为13.0%，较上轮的17.6%小幅改善；成交20宗，成交金额114.8亿，全部地块均以底价成交，自2021年二轮以来，郑州平均溢价率一直维持在不高于1.5%的低位，土拍凉意依旧。横向对比，在已完成三轮土拍的19城中，郑州广义流拍率高于19城平均水平8.6%，平均溢价率为19城最低水平。从区位来看，本轮土拍主城四区合计供地16宗，占比69.6%，较上轮的47.1%有所上升，惠济区、郑东新区和高新区分别供地3宗、2宗、2宗。本轮土拍中城中村改造项目用地8宗、合村并城改造项目用地12宗，政府储备用地仅3宗，公开用地多数建设要求较高。各板块热度普遍不高，中原区及郑东新区3宗地流拍，其余20宗地均底价成交。郑州楼市持续低迷，2022年以来商品房成交面积持续负增长，新房、二手房价格持续下跌，截至2022年10月，新房、二手房住宅价格指数环比均为-0.5%，房企参拍谨慎。
　　城投仍为拿地主力，国、民企拿地意愿较低。国企全口径拿地金额44.8亿，拿地金额占比39.0%，较今年一、二轮的19.9%和34.4%有所提升，但仍低于去年三轮的45%以上。本轮土拍未见主流国企拿地，以当地国企为主，建中建设开发集团24.1亿拍得4宗地，金水投资、惠泽建设分别拿地14.6亿、6.1亿。本轮土拍未见民企拿地。国、民企拿地意愿较低下，城投仍为拿地主力。城投全口径拿地金额70.0亿，拿地金额占比61.0%，较今年一、二轮的66.5%、65.6%略有下降，但仍明显高于去年三轮的不足30%。新区建投以29.8亿拍得1宗地，为本轮土拍拿地金额最大的企业；发投集团、郑州地产和二七国资联合体、高新投控集团分别拿地19.4亿、12.0亿、8.8亿。
　　风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。