安信证券-深圳土拍零距离（4/22）：四拍热度一般，国企参与度有所提升-221126

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　　11月25日，深圳完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？
　　深圳本轮土拍调整竞拍规则，限自持竞自持调整为限安居竞安居。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源、同一企业最多竞得3宗地等规则，保证金比例仍维持在50%不变。拿地中，地块溢价率限制仍为15%，本轮土拍地块中2宗纯安居型商品房、1宗超70%安居型商品房（安置用房占比近30%），采用“双限单竞”规则，即限地价、限房价，地价触顶后通过摇号确定竞得人；其余4宗均采用“三限两竞”规则，即限地价、限房价、限安居型商品房建面，地价触顶后竞安居型商品房建面，达到上限后通过摇号确定竞得人，由今年第二轮的限自持、竞自持调整为限安居、竞安居。拿地后，土地金支付要求仍较严，所有地块均需在签订《成交确认书》次日起5个工作日内一次性付清成交地价款。
　　深圳本轮土拍广义流拍率延续高位，平均溢价率有所改善，土拍热度一般。深圳2022年第四轮土拍合计推地7宗，供地数量与今年第三轮持平；1宗地流拍，无地块撤销，广义流拍率14.3%，今年第二轮以来深圳广义流拍率均在10%以上；成交6宗，成交金额97.3亿，平均溢价率7.6%，较今年第三轮的5.0%有所改善，土拍热度一般。横向对比来看，目前仅无锡、苏州、南京、深圳4城完成第四轮土拍，深圳广义流拍率高于4城平均水平6.1%，平均溢价率高于4城平均水平1.9%。从区位来看，深圳本轮土拍都市核心区推地2宗，龙岗区推地3宗，光明区和深汕合作区各推地1宗。热门地块竞争激烈，共3宗地块地价触顶，其中龙华区民治地块地价触顶，进入竞安居房建面环节，该宗地块区位较优、周边配套成熟；宝安新安地块和龙岗龙城地块地价触顶，进入摇号环节，两宗地块均为纯安居房，区位较优、交通便捷；光明区凤凰地块小幅溢价成交，龙岗坪地地块和深汕特别合作区鲘门镇地块底价成交；龙岗区龙岗地块因地理位置相对较偏、周边新房去化压力较大等原因流拍。
　　主流国企积极拿地，民企拿地意愿仍较低，国企全口径拿地金额50.2亿，拿地金额占比51.6%，较今年第三轮的43.2%小幅上升。主流国企积极拿地，中海地产、华润置地、华侨城分别以31.9亿、15.9亿、2.4亿各拍得1宗地。民企拿地占比有所提升，但仍处较低水平，民企全口径拿地金额6.0亿，拿地金额占比6.2%，拿地占比较今年前三轮小幅上升，但仍处较低水平，仅江苏亚伦6.0亿拍得1宗地，未见主流民企拿地。国企拿地占比提升下，城投拿地占比有所减少，城投全口径拿地金额41.1亿，拿地金额占比42.3%，较今年第三轮的56.8%小幅下降。深铁集团、人才安居分别拿地39.6亿、1.5亿。
　　风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。