安信证券-2022年地产放松：节点、进度与当地楼市表现-221126

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　　2022年以来房地产需求端政策放松回顾。
　　第一阶段（1月1日至2月16日）：以放松公积金贷款、购房补贴、放宽落户为主，力度相对温和。包括马鞍山、南宁、宣城、南昌等提高公积金贷款额度，北海、福州等下调公积金二套房首付比例；淄博、海南、天津、浙江等放松落户限制，昆明、绍兴、杭州、玉林等推出购房补贴政策。
　　第二阶段（2月17日-3月1日）：非限购城市下调首套首付比例。2月17日，菏泽部分银行下调首套首付比例至20%，为2022年首个下调商贷首付比例的城市。随后，重庆、赣州、驻马店、佛山非限购区域、蚌埠等城市先后将首套房首付比例下调至20%。期间，限购城市（尤其是一二线城市）下调房贷利率并加快放款节奏，包括广州、深圳、南京、杭州、苏州等。
　　第三阶段（3月1日至5月15日）：以郑州“19条”为起点，普通二线和三四线城市集中弱化“三限”。3月1日，郑州发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，是2022年首个正式发文放松“三限”政策的城市，此后：①普通二线和三四线城市大幅放松或取消“三限”政策。南宁、兰州、南昌、廊坊、连云港等大幅放松限贷；福州、衢州、秦皇岛等取消限购，绍兴、佛山、东莞、中山等放宽限购条件；青岛、芜湖等放松限售。②强一二线城市放松较温和，以限售和限购政策微调为主，包括苏州、南京、长沙、上海临港等。
　　第四阶段（5月15日至11月11日）：二线城市放松力度加大。全国层面，”515”新政、“930”新政出台，支持首套居住需求。地方层面的房地产政策主要有三个特点：①房贷利率迎来“普降”；②普通二线、三四线城市的“三限”政策继续大幅松绑。较多城市将首、二套首付比例向20%、40%下限靠拢，包括银川、济南、长春、郑州、淮安、遵义、亳州、濮阳、秦皇岛、承德等；较多城市取消或大幅松绑限购，包括湖州、唐山、江门、廊坊、无锡等；部分城市取消限售，包括哈尔滨、义乌、常州等。③强二线城市放松力度加大，但核心区限购和限贷政策仍总体偏紧。5月起强二线城市放松节奏明显加快，成都、杭州、厦门、南京、苏州、西安等城市均出台政策放松限购、限贷政策，但涉及核心区限购取消以及限贷政策调整仍较为谨慎，9月中旬苏州等城市限购取消后撤回。
　　第五阶段（11月11日以来）：强二线城市放松提速。11月11日，“金融16条”提出鼓励金融机构“在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平”。11月11日，杭州首套房认定实行“认房不认贷”，二套首付比例降至40%，标志强二线城市放松提速。截至2022-11-26，已有成都和西安跟进放松。
　　需求端政策放松的效果。
　　我们选取2022年以来政策放松力度较大的四个强二线城市，包括南京、杭州、苏州和成都，对政策放松后的市场表现进行观察。总体来看，四个城市土地市场仍然偏冷，并且在今年第三、第四轮土拍中各项指标继续有所削弱；从房地产市场来看，表现最弱的是南京，商品房成交价、量、去化周期均有所走弱；边际略有好转的是苏州，近2个月成交量、库存小幅改善，但价格回暖尚不明显；杭州和成都市场较一般，杭州二手房价趋于回落且销售仍处于“磨底”状态，成都商品住宅去化周期仍在走高。
　　风险提示：疫情发展超预期、政策超预期等。