海通证券-房地产行业：第四次全面降准推动房企融资环境不断改善-221126

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　　央行启动第六轮的第四次全面降准，释放流动性。
　　为保持流动性合理充裕，促进综合融资成本稳中有降，落实稳经济一揽子政策措施，巩固经济回稳向上基础，中国人民银行决定于2022年12月5日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.8%。
　　降准后地产销售和A股地产指数表现：
　　1）基本面表现情况：从历史规律看，全面降准对于行业销售有一定的积极作用。通过比照2008年、2015年两轮全面降准周期可以看到，两轮全面降准之后行业销售均存在恢复，持续时间在1年左右。而2018年第四轮降准周期主要为定向降准，2011年第二轮和2019年第五轮降准周期叠加了调控而行业受益均有限。2021年7月启动的第六轮降准周期目前已经达到第四次，且2022年12月5日即将启动的第四次降准不仅属于全面降准，而且行业政策面已经处于持续放松阶段，因此我们认为此次降准行为对未来行业资金面和销售有望产生一定积极影响，有利于保持行业逐步复苏。
　　2）行业指数表现：自2008年以来，迄今为止六轮降准周期累计发生23次降准行为（不包括本次降准）。各降准时点发生后三个月左右，A股地产指数56.5%的概率取得绝对收益和相对收益。
　　从历史规律看，除了以定向降准为主的第四轮降准周期和叠加行业调控的第五轮降准周期和第六轮降准周期的前三次降准外，A股地产指数在市场全面降准之后往往表现良好（其中第三轮全面降准后的一年才出现超额收益率）。
　　投资建议：优质企业优势不会改变，关注后续销售回升情况。
　　1）我们认为，本次降准将有助于后期地产销售逐步复苏向上。从企业受益情况而言，目前行业政策面持续回暖。再次全面降准将带来银行流动性更加充裕，有助于行业优质公司表现。
　　2）维持“优于大市”评级。2022年11月25日，A股沪深300指数2022年动态PE在10.40倍，房地产板块2022年动态PE在11.24倍。我们继续看好行业蓝筹企业。A股重点关注：万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、建发股份、华发股份、新城控股、招商积余、华侨城A等。
　　特别提示：本报告仅总结了我国08年以来降准后的地产销售和A股地产板块的表现，而仅根据有限的历史经验对未来进行推测和判断具有局限性，仅供投资者参考，并请投资者审慎判断。
　　风险提示：调控加码和行业基本面下行风险。