广发证券-万科A-000002-行业大环境改善的受益者，长期发展重获新机-221125

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　　大资金环境改善，万科受益明显。“第二支箭”及十六条以来，万科是边际受益最为明显的企业之一。根据交易商协会，万科拟报送280亿储架式注册发行计划，是截止目前注册规模最大的房企，也是目前公开信息中唯一一家与六大行均签署战略合作协议的房企。11月21日公司董事会申请不超过500亿人民币直融授权，较21年10月300亿额度增长近70%，政策支持的同时公司融资、拓展的态度明显转向。
　　规模维持第一梯队，拿地态度明显改善。22年前10月公司累计销售金额3468亿元，行业排名第三，维持第一梯队的规模。10月拿地金额116亿元，金额口径拿地力度（拿地/销售）为36%，为21年9月以来第二高单月拿地力度，较前9月累计拿地力度16%高出近20pct，拓展积极性大幅提升，随着资金环境的改善进取心会进一步增强。
　　多年培育多赛道能力，新业务值得关注。新业务方面，公司多年培育多赛道能力，万物云成功上市后，其他赛道价值也值得关注。22年前三季度整体收入规模实现419亿元（同比+22%），其中物流营收30亿元（同比+43%）、租赁住房营收23亿元（同比+12%）、印力商管营收40亿元（同比+9%）均取得了不俗的表现。
　　盈利预测与投资建议。万科各项业务能力都是行业内一流水平，过去几年公司新业务转型遇到行业资本环境收缩的困境，发展节奏受到影响。政策及金融系统的态度转变对于具备较强营运能力及国企信用的万科而言，具有较大利好意义。目前公司市值对应归母净资产PB仅0.8倍，后续具备较大的估值修复空间，维持A股/H股前期23.80元/股/22.23港元/股合理价值，维持AH股“买入”评级。
　　风险提示。改善不及预期，包括政策改善、居民需求持续性不及预期等；供给侧出清扰动市场情绪；结算规模及利润率不及预期。