中信证券-房地产开发行业2023年投资策略：政策破解恶性循环，时间消化不良资产-221125

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　　行业经历非传统周期，不良资产成为根本性问题。
　　 2019年之后，行业竞争误入歧途。各家企业的负债风险持续增加，隐性杠杆盛行，普通债权人分析企业资产负债表难度很大；
　　房地产企业的管理能力，逐渐无法驾驭不断增长的规模；
　　高价拿地在每一轮地产周期见顶时很常见，但历史上从未出现过2019-2022年那么长时间周期的，企业持续高价拿地。
　　资产质量问题以恶性循环的方式演化发展。
　　房地产行业渐渐进入一个销售、信用、交付的恶性循环，亟待外力干预。
　　更加有为和协同的政策组合积极打破恶性循环。
　　我们预计，按揭贷款利率将进一步下降，对房企，尤其是民营房企的流动性支持会进一步加码，预售监管和专项借款等政策有利于推动项目尽快交付，一些不合时宜的行政限制也会陆续退出。
　　分情况多步骤化解不良资产问题，预计行业基本面在2023年走稳。
　　我们预计2023年商品房销售额，房地产开发投资将分别同比下降1.6%和9.7%，新开工面积同比下降25%，竣工面积预计同比持平，一二线城市房价基本走稳。
　　风险提示：
　　房价继续下降的风险；部分房地产企业货值不足和盈利能力下降的风险