国泰君-万科企业-2202.HK-融资渠道畅通；坚守优质房企，“买入”-221124

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　　我们维持万科H “买入”评级。考虑到1）公司扩大的融资额度将大幅优化公司现金流；2）公司完成以人民币17.7元每股均价回购总计人民币12.9亿元股票；以及3）公司对投资和操盘进行集中管控，我们维持对公司“买入”评级。我们对万科H的2022-2024年每股盈利预测不变，分别为人民币2.204/ 2.320/ 2.391元。我们的目标价为24.90港元，对应9.8倍2023年核心市盈率。
　　万科H融资额度提升，显示融资渠道畅通。2022年11月21日，万科企业董事会授权新增不超过人民币500亿元的发行直接债务融资工具，有效期为未来36个月。另外，2022年11月23日，中国银行将提供万科H不超过人民币1,000亿元的授信额度。自上市以来，万科H已累计发行人民币986亿元的债券融资。因此，我们认为此次新授权人民币500亿元直接债务融资，将大幅优化公司现金流。
　　截至2022年第三季度末，公司有息负债总额中无抵押无质押的融资占比为96%。目前，公司有息负债为人民币2,943亿元（78.7%为长期借款）。其中银行借款占58.6%，债券占比26.6%，其余占14.8%。
　　催化剂：1）短期内结转加速；以及2）销售短期内复苏。主要下行风险：1）管理红利较慢释放；以及2）开发业务大幅放缓。