安信证券-22城土拍零距离：三拍凉意明显，城投成拿地主力-221123

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　　截至11月23日，除沈阳、长春、郑州、重庆外，22城已有18城完成了三轮集中供地，三轮土拍情况如何？
　　本轮土拍拿地前、拿地中规则调整不大，部分城市放松土地金支付周期、限价等拿地后规则。拿地前，多地延续此前规则，限马甲、严控购地资金来源，保证金比例控制在20%左右，济南允许缴纳预申请意向金、普遍在500万以下，合肥允许使用银行保函作为履约保证方式。拿地中，深圳、北京简化土地达到限价后的获取规则，苏州将“一次性报价最接近均价者得”调整为“摇号”。拿地后，广州、武汉延长土地金付款周期，厦门进一步放松配建要求，南京、成都、苏州放松限价要求，福州放松新房限售。对于此前流拍地块，多城通过下调起拍价、上调销售限价等方式重新出让。
　　凉意明显，多数城市土拍遇冷。截至目前，18城三轮土拍广义流拍率为9.8%，较今年二轮的8.5%小幅上行；平均溢价率为1.8%，为2021年集中供地以来最低水平，底价成交率较今年前两轮的60%左右快速上升至80.2%，热度明显回落。多数城市土拍遇冷，广义流拍率方面，南京超30%，合肥、广州、厦门、深圳、福州也在10%以上，南京、厦门、合肥、青岛、广州、深圳广义流拍率均进一步上升，其余城市较今年二轮有所下降或保持不变；平均溢价率方面，杭州、合肥、深圳相对较高，在5%左右，较今年二轮相比，杭州、合肥、天津溢价率有所改善但底价成交率也明显上升，其余城市平均溢价率均较二轮有所下降、底价成交率普遍上升。
　　城投拿地占比上升，民企参与度持续减弱。本轮土拍国企拿地意愿下降，全口径拿地金额合计2411.7亿，占比为50.7%，较今年前两轮的56.3%、59.7%有所下降；民企拿地金额为1098.2亿，占比由今年首轮的22.3%、二轮的18.1%进一步降至17.1%。国企参与度下降，城投拿地占比明显回升，全口径拿地金额为2115.8亿，占比较今年前两轮的30%左右大幅升至44.5%。城市上来看，无锡、济南、福州、成都主要依靠城投支撑，有近七成城市城投拿地占比较二轮上升；厦门、北京、苏州、广州则以国企拿地为主，超七成地块被国企获取；合肥、青岛、长沙民企拿地占比相对较高，但多数城市民企拿地占比持续较低，广州、济南、福州、北京不到10%。从主流房企参与情况来看，主流国企拿地意愿较二轮明显下降，中海、建发拿地金额分别为241.8亿、176.7亿，保利、绿城、华发拿地均在95亿附近，华润置地、招商蛇口、金茂分别为80亿、64.7亿和62.8亿，其余多在60亿以下。截至目前，三轮土拍民企参与意愿进一步降低，龙湖、滨江参与度相对较高，拿地金额分别为78.6亿、69.1亿，暂未见到其他主流民企拿地。城市布局上，中海、保利、华润、招商蛇口等龙头国企仍在北京、上海、南京等多个城市拿地；建发、华发积极向其他城市布局，建发本轮未在厦门拿地、而是积极布局北京、上海、苏州、南京，华发则集中布局上海、拿地80.4亿；国贸、首开、首创、绿城、滨江仍着重于深耕城市，国贸在厦门拿地54.3亿，首开、首创在北京分别拿地38.3亿、4.3亿，绿城、滨江在杭州拿地95.4亿、69.1亿。
　　风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。