广发证券-房地产行业22年10月公司月报：销售分化趋势加剧，民企增信融资推进-221122

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　　核心观点：
　　房企销售：市场氛围缓慢修复，房企分化趋势加剧。销售金额方面，根据克而瑞数据，22年10月百强房企实现销售金额6190亿元，同比下降31.1%，降幅较9月扩大4.6pct，22年1月至10月百强房企销售金额较21年同期下降44.5%，降幅环比收窄1.3pct，单月销售下滑，累计来看市场呈现缓慢修复态势。分档来看，10月强信用销售同比下降2.3%，弱信用及违约房企同比下降57.3%、78.1%，房企间分化趋势加剧，强信用与弱信用销售金额降幅分化达到55.0pct。
　　房企拿地：主流房企拿地占比回升，销融表现带来投资差异。2022年10月6家主流房企拿地金额560亿元，环比上升20%，同比下降22%。10月6家主流房企拿地金额占300城商住用地比例为15%，环比上行5pct。拿地力度来看，10月6家近期拿地的主流房企金额口径拿地力度35%，环比上升6pct，22年1-10月累计拿地力度为32%，较21年下降9pct，受制于资金及市场低景气，房企拿地趋于谨慎。具体企业来看，近期经营表现突出的招蛇、中海、保利、万科10月金额口径拿地力度达到56%、41%、41%、36%，其余样本房企则无新增土地。
　　房企融资：融资规模边际改善，信用债融资成本再创新低。A股样本房企实现债权融资456亿元，环比上升108%，同比增长211%，10月主流房企债权融资111亿元，环比增长15%，同比增长96%，融资规模回升但仍处于低位。全口径数据来看，房企2022年10月信用债、海外债及信托融资净流出为824亿元，发行到期比仅为0.37。10月房企境内债权平均融资成本为3.68%，环比上升41bp。信用债融资成本3.11%，较上月下降11bp，非标融资成本为6.10%，较上月上升20bp，本月其他债权融资成本为5.44%，较上月下降64bp。民企增信债发行持续推进，11月8日，交易商协会发文表示“第二支箭”延期并扩容，11月9日，中债公司表示加大民营房企增信服务力度。
　　房企估值及投资建议：板块估值低位波动，个股修复进度分化。近一个月（2022年10月22日至2022年11月21日），沪深市场及港股市场房地产板块表现改善。申万房地产板块指数绝对收益+1.5%，相对收益+0.8%，恒生地产类指数绝对收益+5.4%，相对收益-3.5%。近期政策的密集出台回应了前期对于两会后行业政策真空期的质疑，政策力度和频次也较此前有明显提升，有助于解决行业问题、稳定行业趋势，推动行业整体信心恢复。当前地产板块仍然属于估值修复的起点，且政策意图的转变，利好板块整体的价值修复，建议关注板块投资机会。
　　风险提示。公司经营公告数据与第三方公告数据存在一定差异，公司经营业绩及盈利情况不及预期，新冠肺炎对行业影响超预期等。