中信证券-陆家嘴-600663-投资价值分析报告：核心区位，优质资产-221122

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　　公司是上海浦东新区国资委旗下的“开发+运营+金融”平台，持有位于陆家嘴等核心区域的优质物业，具备丰富的运营经验，业务模式稳定。随着在途项目竣工，公司物业管理规模有望持续上升。目前公司PB水平处于近十年6.11%分位，历史上保持较高现金分派率，我们首次覆盖公司，给予“买入”的投资评级。
　　▍陆家嘴优质物业运营商。公司是上海陆家嘴区域主要核心资产的运营商之一。经过三十年的发展，公司正式构建“开发+运营+金融”的业务格局。公司开发板块涉及不动产的开发、销售及运营管理服务，金融服务板块则包括信托、证券、保险业务。上海浦东新区国资委持股比例为56.4%。
　　▍优质物业构筑核心价值。公司持有出租的优质物业面积约290万平米，主要位于上海陆家嘴区域，如果考虑到目前公司在建面积的竣工交付，公司未来在管面积有望超过400万平米。2021年，房地产租赁实现营收34.5亿元，同比增长9.9%，毛利26.2亿元，同比增长12.3%。2022年上半年，公司租赁业务实现营收17.3亿元，同比增长4.2%，毛利润13.3亿元，同比增长11.8%。由于公司运营经验丰富，能力较强，公司位于上海的甲级写字楼出租率和租金均开始企稳。
　　▍融资渠道通畅。截至2022上半年，公司有息负债规模达到571亿元，占当期公司总资产的47.7%，较2021年末增长5.8个百分点。2022年，截至三季度末，公司累计发行债券38亿元，平均融资成本下降48BPs至3.20%。公司国企的股东背景和优质物业组合的持有规模，使得公司保持较为通畅的融资渠道。
　　▍现金分派率高，积极回报股东。公司每三年会审阅股东回报规划，根据2020-2022年股东回报规划，公司三年内以现金方式分配的利润不少于年均可分配利润的50%。我们认为，公司房地产出租业务的特性决定了稳定的收入和现金流，有望持续保持高比例的现金分派比例。
　　▍风险因素：苏州项目销售结算不及预期的风险；金融业务增速下降的风险；房地产行业销售持续下行，影响公司房地产板块运营的风险；局部疫情反复对投资性房地产出租的影响；宏观经济增速放缓，公司租赁业务受影响的风险。
　　▍盈利预测、估值与评级：公司是上海浦东新区国资委旗下“开发+运营+金融”平台，持有陆家嘴等核心区域优质物业，具备丰富运营经验，业务模式稳定。后续在途项目竣工有望推动管理规模持续增长。考虑到金融和地产开发业务波动、散点疫情反复带来减租，我们预计公司2022/23/24年EPS为0.81/0.82/0.94元。参考可比公司（中国国贸、金融街、恒隆地产）2022年11.7倍的平均PE，考虑到公司管理规模增长的高确定性，我们给予公司2022年14倍的PE估值，对应目标价11.3元，首次覆盖，给予“买入”评级。