长江证券-银行业深度解析二：存量房贷利率的趋势和逻辑-221121

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　　矛盾：加点不变导致存量房贷利率仍然较高
　　个人住房贷款利率的定价规则是在5年期LPR基础上加（减）点，加点幅度在合同签订时就已经确立，正常情况下不调整，差异主要反映不同时间、不同城市的政策导向。今年以来房地产政策持续宽松，5年期LPR报价连续下调至4.30%，加点幅度也全面放宽，双重因素推动下，9月新发放的房贷加权平均利率环比6月进一步下降28BP至4.34%，并触及有统计以来最低（与2009年6月持平）。不过，由于存量房贷只能享受LPR下行的红利，加点幅度并不改变，意味着曾经大幅加点的购房者利率水平仍然显著高于小幅加点或减点的新购房者。
　　存量房贷高利率，造成居民还款压力大，特别是在当前经济下行背景下，因为房贷利息是重要的刚性支出。更重要的是，这会导致居民大量提前归还房贷，造成居民部门的“缩表”，因为近年来金融市场投资收益率大幅走低，特别是固定收益类产品的收益率下行并打破刚兑，普通居民的投资回报预期全面降低。从月度信贷数据可以看出，今年居民中长期贷款表现低迷，每个月都同比少增，甚至2月、4月净减少，10月也接近零增长。与此对应，二季度、三季度的全国个人住房贷款净新增金额仅为200、500亿元，大幅低于正常水平。
　　展望：高定价的存量房贷利率可能下调吗？
　　2009年金融危机期间曾下调过存量房贷利率。当时我国为促进房地产销售，将首套房的贷款利率下限由基准利率的0.85倍下调至0.7倍。但对于此前已经购房、执行基准利率0.85倍的消费者而言，利率水平明显高于新购房者。因此，2009年各家银行相继公告，推出存量房贷利率的优惠政策，即此前执行基准利率0.85倍、符合条件者都可以申请0.7倍优惠折扣。
　　我们假设如果推出类似于2009年的政策红利，假定针对当前首套房贷款利率高于5年期LPR报价的购房者，将利率统一调整为LPR报价，即4.30%，将明显减少月供还款压力及总利息支出。以贷款总额200万元、期限30年、原利率为5.30%的购房者为例，原月供为11106元每月，假设将利率调整为4.30%，月供将降至9897元，即每年可节约14508元。
　　解析：假设存量房贷利率下调，产生哪些影响？
　　2021年四季度以来经济压力下行加大，居民失业率明显上升。在此背景下，如果推出存量房贷利率优惠政策，最主要的影响是减轻居民的利息支出压力，促进稳定消费，但对新增房地产销售的影响有限。同时，提前归还按揭贷款的动力预计也会降低，居民部门的“缩表”压力也会减轻。此外，居民利息支出压力减轻，也有助于维持零售贷款的资产质量稳定。
　　显然，存量房贷利率的调整会造成银行净息差收窄，但经济复苏比净息差更重要。我们通过央行数据计算可得，2010年以来以“贷款基准利率加点”的价格净新增的个人住房贷款总额约22万亿元，占9月末个人住房贷款余额的57%，按贷款金额加权计算后的平均利率为5.63%。假设这些贷款中70%为首套房，如果将这部分贷款的利率全部下调至4.30%，则将对个人住房贷款全盘的收益率产生约-53BP影响。由于不同银行的住房贷款占比存在差异，因此受影响的程度也不同，基于假设估算，国有大行的净息差将受到约3~5BP收窄影响。
　　风险提示
　　1、经济下行压力加大，信贷需求持续低迷；
　　2、资产质量明显恶化。