申港证券-物业管理行业研究周报：物企高增长下的收益质量仍待提高-221120

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　　投资摘要：
　　每周一谈：物企高增长下的收益质量仍待提高
　　物企营收增速随着规模拓张保持较高增长，但应收账款激增，拖累企业盈利质量，大部分上市物企应收账款同比增速均超过其营收同比增速，多数物企22H1应收账款占营业收入比例高于其去年同期数据。
　　应收账款的增加，既与开发商现金流紧张有关，亦与规模拓张下的第三方项目收费率较低有关。
　　房企现金流紧张暂缓支付物业费，由于上市物企的部分在管面积来自关联开发商，其中住宅未售部分及非住宅单一业主部分一般由开发商支付物业管理费用，另外，物企收入的非业主增值服务部分也同样大多数来源于开发商，应收账款的增加与开发商现金流紧张有关。
　　第三方外拓项目缴费习惯较差影响收费率，除来自关联开发商的面积外，物企规模近几年随着第三方外拓项目而增加，从拓展存量市场的角度来看，第三方存量项目一般存在物业管理费收缴困难的问题，且项目由于年限较长，可能存在环境差、违章搭建多、设施设备老化等问题，但部分早期项目缺乏公共维修基金，导致小区业主不愿缴费，从而影响收费率。
　　应收账款的增加影响物企净利润，从22H1横向对比数据来看，上市物企应收账款同比增速与净利润同比增速较相关。
　　收益质量仍待提高
　　应收账款周期不断拉长，应收账款周转率下降，扩大了企业应收账款坏账风险。由于应收账款信用风险较大，当下物企普遍仍处于规模扩张阶段，部分物企可能为了寻求基本盘的高速增长而轻视对盈利质量的考核。根据已披露数据的上市物企应收账款周转率数据来看，仅4家物企22H1应收账款周转率有提升。
　　净现比同步下降，多数为“纸面富贵”，物企收益质量有待进一步提高。从21H1-22H1净现比数据来看，多数物企22H1净现比较去年同期更低，只有少数物企如碧桂园服务净现比实现了提升。当然，我们也必须考虑到缴费时间的影响因素，受经济增长承压，居民收入预期等影响，业主更倾向于选择年底进行缴费，故我们可以看到整体上21A净现比数据好于21H1。
　　数据追踪（11月14日-11月18日）：
　　资金及交易追踪：
　　沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2022年11月18日，持有1053.92万股，较上周下跌11.66%，持股市值1.6亿元。
　　港股通：港股中港股通持股共18家（剔除停牌物企），自2022年11月14日至11月18日，增幅最大的是金科服务，本周增幅13.63%。降幅最大的是世茂服务，降11.75%。持股比例最高为保利物业，为63.38%。持股数量最多为融创服务，为5.1亿股。
　　投资策略：我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企规模将持续扩大，物企寻求独立扩张能力将持续加强，建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务，关注高弹性标的碧桂园服务。
　　风险提示：房企资金链紧张拖累物企，关联方应收账款及其他应收款坏账风险，外拓增速不及预期。