申万宏源-地产及物管行业周报：允许保函置换预售监管资金，强二线需求端政策持续放松-221120

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　　本期投资提示：
　　房地产行业数据：上周（22/11/12-22/11/18）34个重点城市新房合计成交321万平米，环比-1%；其中，一二线环比-2%、三四线环比+3%；11月截至上周一手房月成交同比-36%，较10月-12pct；其中，一二线同比-29%、三四线同比-66%，分别较10月-11pct和-22pct。上周13个重点城市二手房成交103万平米，环比-9%；11月截至上周累计成交同比+25%，较10月-7pct。库存方面，上周15城推盘122万平米，对应周成交/推盘比1.06倍，最近3个月（22年8-10月）分别为0.97倍、0.93倍和1.33倍。截至上周末，15城可售面积为9,799万平米，环比-0.1%；3个月移动平均去化月数为13.7个月，环比上升0.1个月，行业总体仍处于低库存阶段。
　　主要政策新闻：宏观方面，统计局公布1-10月全国房地产开发投资11.4万亿元(-8.8%)，商品房销售面积11.1亿平(-22.3%);央行第三季度货币政策执行报告指出10月新发放个人住房贷款利率为4.3%，较上月下降4BP。行业政策方面，银保监会、住建部和央行联合发布通知，允许商业银行与优质房企开展保函置换预售监管资金，保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%。因城施策方面，成都年内第三次放松楼市政策出台，重划限购区域、取消购房资格顺位；西安限购放松，外地户籍落户即可购买首套二手住房（原落户一年），外地户籍6个月社保可购买首套二手住房（原2年），并将限购范围缩小。购房补贴及团购：辽宁兴城和遵义；公积金放松：河南洛阳。浙江推进二手房带押过户全面落地，拟建立第三方机构资金监管制度。集中供地方面，长沙推地22块，成交21块，均以底价成交；扬州推地9块均以底价成交；后续将供地城市:上海、广州、武汉、东莞、合肥。
　　公司动态跟踪：华侨城10月累计销售面积223万平（-35%），销售金额472亿元（-33%）。招商蛇口发行13.6亿/2.75%/3年期公司债券。证监会同意保利发展公开发行面值总额不超过99亿元公司债券的注册申请。第二支箭方面，龙湖集团已完成200亿元储架式中票注册；美的置业150亿元额度注册；交易商协会受理新城控股150亿元额度注册。碧桂园配售14.63亿股，筹资净额38.72亿港元，配售数量占比扩大后总股本约5.66%，配售价2.68港元/股，较前一交易日折让约17.79%。雅居乐配售2.95亿股，筹资净额7.83亿港元，配售数量占比扩大后总股本约7%，配售价2.68港元/股，较前一交易日折让约17.80%。金科服务根据股份奖励计划购买50万股，占比总股本0.08%，总代价634万港元。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数上涨0.23%，沪深300指数上涨0.35%，相对收益为-0.11%，板块表现弱于大市，在31个板块排名中排第14位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：三湘印象、鲁商发展、天地源、ST泰禾、万通发展，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为万方发展、银亿股份、华发股份、首开股份、万泽股份。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨9.69%，沪深300指数上涨0.35%，相对收益为9.34%，板块表现强于大市。当前主流AH房企22/23PE均值分别为9.1/7.8倍；物管22/23PE均值分别为14/10倍。
　　投资分析意见：本次央行及交易商协会发文加强融资支持第二支箭，三天内快节奏政策三连发，支持政策力度进一步加强，将有力推动优质民营房企信用恢复及融资恢复，或也标志着保主体政策的实质性推进。我们维持房地产板块“看好”评级，短期推荐受益于信用修复的民营优质房企：新城控股、龙湖集团、金地集团、滨江集团、碧桂园等，并建议关注：美的置业；长期继续推荐受益于格局优化的优质房企：A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、金地集团、新城控股、中国建筑、万科A；H股：华润置地、中海外发展、建发国际、龙湖集团，并建议关注：越秀地产、绿城中国；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：中海物业、保利物业、华润万象、碧桂园服务、新大正，并建议关注：招商积余。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期，房地产税试点力度超预期；物管行业人工成本上行超预期，行业增值服务探索不及预期。