广发证券-房地产及物管行业22年第46周周报：改善政策持续出台，利好板块价值修复-221120

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　　本周政策情况：“央行十六条”房企迎重大利好，成都限购放松。中央层面，央行联合银保监会发布16条对房地产行业的支持政策，商业银行可与优质房企开展保函置换预售监管资金业务。地方层面，本周地方改善政策以四限放松为主，成都放松限购，葫芦岛兴城放松限贷，惠州、常州、济宁等地开始推行二手房“带押过户”交易制度。
　　本周基本面情况：新房成交边际持平，推盘面积表现下滑。根据房管局及克而瑞数据，本周41城新房成交面积环比上升1.2%，同比下降37.9%，11月前17天41城新房成交面积同比下降32.6%，降幅环比10月扩大12.6pct；本周12城二手房单周成交环比下降6.1%，11月前17天同比增长13.4%，增幅环比10月收窄11.4pct。推盘方面，11城单周推盘面积环比下降44.7%，11月前17天推盘面积环比上升258.5%，同比下降39.9%。
　　本周土地情况：土地成交再次回落，长沙完成三批次土拍。22年第46周商住土地成交面积环比下降55.5%，出让金环比下降52.4%，溢价率2.2%，环比下降0.1pct。22年前46周商住土地成交面积同比下降33.7%，出让金同比下降33.9%，溢价率3.4%。两集中方面，本周长沙三批次共推出22宗，中止出让1宗，底价成交21宗，总地价73亿元，万科联合体竞得1宗，但仍以地方城投拿地为主；广州披露四批次供地计划，将于12月15日土拍。
　　开发板块观点：改善政策持续出台，利好板块价值修复。本周中央部委针对房地产行业的调控放松政策持续出台，“央行16条”强调对国企、民企一视同仁，给予房企存量融资展期便利、延长房地产银行贷款集中度管理要求过渡期，鼓励信托等资管产品支持房地产融资需求等，从资金供给端释放稳市场信号；此外住建部出台规定明确优质房企保函置换预售监管资金，首次从部委层面规范优化资金监管问题。统计局数据来看，全国商品房销售规模同比增速仍下行，新开工、投资单月规模维持低位，供需两端仍疲弱，预计后续政策环境将持续改善，推动板块价值修复，推荐关注板块投资机会。
　　本周物业观点：民企龙头继续大幅反弹。本周恒生指数上涨3.8%，物业板块平均上涨8.5%，央国企龙头上涨4.7%，央行、银保监会发布金融支持房地产市场工作通知带动下，民企龙头大幅上涨16.6%，11月以来物业板块总市值累计上涨46.4%，民企龙头总市值累计上涨70.1%，板块整体动态PE回升至10.4x，处于19年以来8%分位。
　　风险提示。基本面不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动。