安信证券-南京土拍零距离：四拍凉意明显，城投成拿地主力-221119

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　　11月10日，南京完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？
　　南京本轮土拍拿地前、拿地中规则基本不变，未设商品房毛坯限价。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源等规则不变，均可联合竞买，保证金比例维持在20%。拿地中，地块溢价率限制在10%-15%之间，地价触顶后仍以摇号的方式确定竞得人。拿地后，南京本轮土拍延续今年第三轮土拍对商品房售价限制的放松，所有地块仍均未设置商品房毛坯限价。
　　南京本轮土拍在地块大幅减少下，广义流拍率有所改善，平均溢价率进一步下降，全部地块底价成交，土拍凉意明显。南京2022年第四轮土拍合计推地4宗，供地数量较今年第二、三轮的40宗以上大幅减少；无地块流拍、撤销，在供地数量大幅减少下，广义流拍率较今年第三轮32.6%大幅改善；成交4宗，成交金额66.0亿，全部地块均以底价成交，平均溢价率较今年前三轮的4.1%、2.1%、0.8%进一步下降，土拍凉意明显。横向对比来看，目前仅无锡、苏州、南京3城完成第四轮土拍，南京广义流拍率低于3城平均水平3.3%，3城今年第四轮土拍成交地块均以底价成交。从区位来看，本轮土拍地块质量相对较好，4宗地均为江北新区供地，均位于江北新区核心区域中央商务区之内，地理位置较优。但板块热度不高，因区域在售及待售住宅项目较多、周边学校等资源尚处规划阶段、去化压力较大等原因均以底价成交。当前南京楼市仍未回暖，2022年3月以来南京商品房成交面积累计同比持续为负，截至2022年10月，商品房成交面积累计同比跌至-33.6%，新建商品住宅价格指数环比、二手房住宅价格指数环比也均为负，房企参拍较谨慎。
　　南京本轮土拍城投为拿地主力，城投全口径拿地金额66.0亿，拿地金额占比100%，明显高于今年前三轮的21.7%、37.8%、62.4%。江北产投28.7亿拍得2宗地，扬子国资、江北建投分别以21.9亿、15.4亿各拍得1宗地，房企拿地意愿较低，未见国、民企参与拿地。
　　风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。