安信证券-长沙土拍零距离：三拍热度不高，城投成拿地主力-221119

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　　11月16日，长沙完成2022年三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？
　　长沙本轮土拍规则基本不变，起拍房地比明显上调。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金均降至20%。拿地中，雨花区武广片区地块溢价率限制下调至10%，其余地块仍为15%；地价触顶后的竞拍规则不变，仍采用摇号或“竞自持租赁住房+摇号”的方式确定竞得人。拿地后，房价限制略有调整，18宗地设置毛坯最高销售均价，平均起拍房地比（住宅销售限价/起拍楼面价）由第二轮的3.1倍上升至本轮的3.7倍，地块利润空间有所提升；2宗地块根据开发品质等因素进行价格监测、2宗地块按照长沙市政策进行价格监制。
　　长沙本轮土拍广义流拍率有所改善，平均溢价率仍处较低水平，所有地块均底价成交，土拍热度不高。长沙2022年三轮土拍合计推地22宗，无地块流拍，终止出让1宗，广义流拍率为4.5%，较上轮的15.8%有所改善；成交21宗，成交金额73.0亿，全部地块均以底价成交，平均溢价率仍处较低水平，土拍热度不高。横向对比，在已完成三轮土拍的18城中，长沙广义流拍率低于18城平均水平8.3%，平均溢价率为18城最低水平。从区位来看，长沙本轮土拍地块区位一般，主城五区合计供地7宗，占比31.8%，较今年第一、二轮的77.3%、89.5%明显下降。各板块热度普遍不高，成交地块均以底价成交，其中15宗地位于远郊望城区，而位于主城区的部分地块有配建、引入共同开发企业等要求。
　　城投成拿地主力，本地民企参与度有所提升。国企全口径拿地金额26.2亿，拿地金额占比35.9%，较今年第一、二轮的56.4%、72.6%有所下降。主流国企万科10.4亿拍得1宗地，中交地产9.9亿拍得1宗地；湖南建工5.9亿拍得1宗地。民企拿地占比有所提升，民企全口径拿地金额23.8亿，拿地金额占比32.6%，较今年第一、二轮的14.3%、6.4%有所上升。但仍以当地民企为主，金蛰房产、辉美置业和兴鸿源联合体、三润地产、盈实置业分别拿地4.4亿、3.2亿、2.9亿、2.8亿；北京万启丰与万科、长沙轨交联合体10.4亿拍得1宗地；未见主流民企拿地。国企拿地金额占比降低下，城投拿地占比大幅上升，城投全口径拿地金额43.8亿，拿地金额占比60.0%，较今年第一、二轮30.8%、10.1%明显上升。望城水利、长沙轨交、望城城投、望城经开、先导控股分别拿地12.1亿、10.4亿、7.7亿、7.0亿、6.5亿。
　　风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。