兴业证券-鲁商发展-600223-地产业务筹划剥离，轻装上阵价值重估-221118

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　　公司公告：11月15日，拟将公司持有的地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东山东省商业集团或其所属公司。本次交易尚处于筹划阶段，股票暂不停牌，相关交易是否成功仍存在一定的不确定性。
　　拟筹划剥离全部地产业务，节奏超市场预期，未来主业聚焦大健康业务。通过本次交易，公司拟将名下地产开发相关资产负债置出，未来将聚焦生物医药、化妆品、原料等大健康业务板块。地产业务历史包袱将一次性解决，轻装上阵，前期压制公司估值的主要因素也得以大幅缓解。剥离地产业务事宜，节奏超市场预期，此前预估大概率是通过分拆化妆品板块或等待地产业务逐步去化。
　　化妆品业内认可度较高，形成“4+N”的品牌矩阵，瑷尔博士打法明确，在皮肤微生态领域引领行业标准。化妆品业务经过多年发展，形成了颐莲、瑷尔博士、善言、伊帕尔汗为主的“4+N”矩阵，分别布局4个赛道。其中：1）颐莲：主打玻尿酸市场，喷雾相关产品做得较好，未来预计保持10%-20%的增长；2）瑷尔博士：主攻皮肤微生态领域，从线下渠道起家，未来将打通线上及线下，在皮肤微生态领域有相关背书，并举办了“三届皮肤微生态大会”，引领行业标准的制定；3）善颜：高端量肤定制品牌，2004年成立，以“福瑞达肌肤诊疗系统”大数据为基础，致力于实现皮肤精细化管理；4）伊帕尔汗：2020年收购的，看好香氛市场的发展。
　　化妆品板块业务数据：2021年化妆品业务收入14.95亿，同比+ 117.01%。其中：颐莲收入6.46亿元，同比+ 73.08%；瑷尔博士7.44亿，同比+ 272.14%。2022年前三季度化妆品板块收入14.29亿元，同比+44%，其中颐莲5.4亿，同比+26.5%；瑷尔博士7.45亿，同比+53%，全年预计化妆品板块收入增速与前三季度基本相当。明年各品牌将继续推广新品，胶原蛋白等合成生物领域也在探索，预计未来化妆品板块将保持30%以上的收入增速。
　　风险提示：地产业务筹划剥离不及预期，化妆品销售进度不及预期。