德邦证券-鲁商发展-600223-剥离地产业务，聚焦大健康产业-221117

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　　事件：公司发布公告，拟剥离地产业务。公司11月15日晚间公告：拟剥离房地产开发业务，相关资产及负债转让至公司控股股东商业集团或其所属公司。公司将名下房地产开发业务相关资产负债置出，剩余其他业务2021年收入合计约31亿元，归母净利润合计约2.5亿元；2022年1-9月收入合计约25亿元，归母净利润合计约2亿元。
　　房地产：整体承压，轻装上阵聚焦大健康领域。公司今年加快转型步伐、加大去库存力度，22Q1-Q3签约金额为56.12亿/yoy-52.21%，积极拓展轻资产业务，新签约2个招商代理项目，加速地产业务转型，地产业务21年减值扰动公司盈利能力，本次事件超预期落地，轻装上阵聚焦大健康领域。
　　化妆品：两大品牌双十一表现亮眼，推进“4+N”品牌矩阵。（1）瑷尔博士：截至双十一收官，全渠道销售额同比去年增长76.68%，其中抖音/快手分别同增125.27%/ 136.21%，Q1-Q3实现营收7.45亿/yoy+52.7%，Q4延续高增长态势，稳居福瑞达集团第一大化妆品品牌，双十一期间益生菌面膜高举高达、获得多个榜单第一名，褐藻专利全线同比增长100%，验证公司产品打造能力。未来储备多个爆品及系列新品，聚焦高壁垒的涂抹精华品类，积极布局线下、皮肤护理院等渠道。（2）颐莲：双十一全网累计成交突破1亿元，京东冲榜美妆竞速排行榜TOP2、抖音渠道同增135%，爆款喷雾全网累计销售4000万+瓶，分舱式面膜实现天猫3w+月销、打造公司第二大产品，“玻尿酸+富勒烯”模式打造元气精华并实现天猫1w+月销，产品矩阵逐渐完善。（3）子品牌：诠润品牌天猫+抖音官方旗舰店双十一GMV超1100万，天猫/抖音分别同增94%/460%；善颜践行精准护肤，为顾客提供高端量肤定制服务；伊帕尔汗加速品牌建设，同步支持化妆品业务发展。瑷尔博士及颐莲两大品牌推进渠道的多元布局，多款新品推出或可逐步验证推新能力，提升品牌未来空间确定性，未来发力子品牌，品牌矩阵逐渐完善。
　　原料：玻尿酸竞争持续，布局多重新原料。化妆品级别及食品级别玻尿酸原料竞争持续，原料22Q1-Q3毛利率为32.47%/-7.53pcts，盈利能力有所扰动，公司未来将布局医药级玻尿酸及胶原蛋白原料，原料布局更为丰富。其中，公司对外合作布局重组胶原蛋白原料，后续量产后将贡献业绩增量，公司同步储备注射产品。
　　投资建议：公司转型大健康领域，以“4+N”化妆品矩阵支撑业务持续兑现，若后续地产剥离后，公司未来聚焦大健康领域发展，公司22-24年归母净利润分别为2.38/4.69/5.67亿（暂不剔除地产业务），对应23-24年PE为19X/15X，采用分部估值预计公司23年目标市值为120亿（化妆品23年净利润3亿*35XPE，目标市值105亿，其他业务市值15亿），对应目标空间24%，维持“买入”评级。
　　风险提示：化妆品行业景气度下降风险、化妆品行业竞争加剧风险、新产品推广情况不及预期、资产重组计划具有不确定性。