中信证券-万科A-000002-重大事项点评：国资加持，顶流合作-221117

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　　近期，公司与深圳地铁集团等6家市属国企签署全面战略合作协议。深圳常务副市长黄敏表示，万科是深圳国有资本体系的重要一员，市政府支持万科长期稳定健康发展。深圳是中国改革开放的最前沿城市。万科生于斯，长于斯，和深圳共成长，与城市共命运，并享受深圳城市持续发展更新的长期红利。公司信用基础牢固，我们看好公司市场份额的提升。
　　▍根据万科官方微信公众号，近期万科与深圳地铁集团等6家市属国企签署全面战略合作协议，在城市更新、物流服务、产城融合、TOD等领域深入合作，以专业力量助力深圳的城市发展。深圳市委书记孟凡利、市长覃伟中见证签约，深圳常务副市长黄敏表示，万科是深圳国有资本体系的重要一员，也是深圳本土成长起来的世界500强企业，市政府支持万科长期稳定健康发展。
　　▍稳健的经营风格和克制的拿地策略是公司信用的根基。前10月，公司实现销售金额3,467.7亿元，同比下降33.5%，降幅持续收敛。拿地/销售金额为18.3%，低于往年水平，拿地克制，投资谨慎。公司长期保持稳健的经营风格，也得到了债权人普遍认可，前三季度新增融资平均成本为3.73%，远低于存量融资4.06%的水平。
　　▍公司信用基础稳固，并受益于城市发展的长期红利。对深圳来说，万科生于斯，长于斯。深圳国资不仅是万科第一大股东，也是公司最坚实的支持者。从开发业务到城市存量空间的运营服务业务，我们相信万科将持续深耕深圳，为股东创造价值。
　　▍新业务布局为公司长期发展助力。公司是房地产行业中新业务布局广度和深度都领先的企业，2022年前三季度，经营服务业务全口径收入376.1亿元，同比增长29.5%，保持快速发展。中国基础设施公募REITs的发展，新业务自身的壮大，是对公司而言十分有利的内外部环境。万物云的率先分拆上市，已经证明了公司新业务发展的潜力。此次公司和深圳国资进一步携手，有助于新的资源积累，探索全新的业务模型。
　　▍风险因素：局部地区疫情反复下房地产销售不及预期的风险。公司中长期盈利能力可能因为拿地而有所提升，但短期则可能因为前期土地结算而略有下降。
　　▍盈利预测、估值与评级：我们相信，万科作为深圳改革开放四十多年，所涌现出来的标杆性企业，早已经和深圳这座城市的命运，密不可分。万科受益于深圳的发展，深圳也是万科培育各类能力，并将之推广向全国的最好舞台。深圳国资作为万科第一大股东，坚定支持万科的发展，有助于未来万科的新业务版图逐步拓展，也有利于公司持续低资金成本深耕，稳步提升市场份额。我们维持公司2022/23/24年EPS预测2.10/2.26/2.54元，参考保利发展、招商蛇口等高信用开发企业2022年6-15倍的可比PE估值，我们给予万科A/万科企业2022年10倍PE，对应21元人民币（A股）及22.70港元（港股）的目标价，维持公司“买入”的投资评级。