中信证券-房地产和物业服务行业月宏观数据点评：尤需警惕缩表，密切留意房价-221117

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　　10月起市场销售走弱，房价下行，居民缩表。在此背景下，企业投资意愿不振，新开工继续同比下行。但是，政策端积极有为，形成了协同、完整、成文的政策体系，多管齐下，预计将打破行业交付、信用、销售的恶性循环。
　　▍销售走弱。2022年10月，全国商品房销售金额和销售面积分别同比下降23.7%和23.2%，较9月单月降幅分别扩大9.5和7.1个百分点；2022年前10月，销售金额和销售面积累计同比分别下降26.1%和22.3%，较前9月累计降幅分别收窄0.2个百分点和扩大0.1个百分点。11月的情况也不容乐观，新房及二手房销售分化继续增大，11月前15日，我们跟踪的42个样本城市新房网签套数同比下降41.2%（10月同比下降23.2%），14个样本城市二手房网签套数同比上升36.0%（10月同比上升50.0%）。
　　▍房价继续下行势头，居民缩表值得警惕。2022年10月，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅房价环比下降的分别有58个和62个，相比9月分别增加了4个和1个，房价下降的势头并未扭转。当月，住户部门人民币贷款减少180亿元，显示居民偿还按揭贷款意愿强烈，缩表势头值得警惕。
　　▍投资信心持续低落。2022年10月房地产开发投资同比下降16.0%，较9月单月降幅再扩大3.9个百分点，前10月开发投资累计同比下降8.8%，较前9月降幅扩大0.8个百分点。2022年10月单月住宅新开工同比下降36.2%，较9月降幅缩窄7.8个百分点，但下降幅度仍然不小。
　　▍保交付政策见到实效，前10月竣工面积累计降幅继续收窄。2022年前10月，房屋竣工面积同比下降18.7%，较前9月的19.9%，降幅收窄1.2个百分点。保交付的政策有明显效果，各方主体积极形成合力，优先实现项目交付的要求。我们相信，未来一段时间房地产市场仍将维持新开工走弱，竣工秩序相对良好，销售缓慢复苏的局面。
　　▍风险提示：局部疫情反复，影响房地产市场销售复苏的风险；销售仍然疲软且复苏缓慢，企业债务仍可能展期的风险；房地产企业营收和盈利能力持续下降的风险。
　　▍期待协同的，完整的，成文的政策新组合有效化解行业系统性风险。当前房地产市场的风险，是销售、交付、信用等出现恶性循环的风险。对应解决问题的政策，也是各部门，各主体协同，从行业供需各环节综合入手，既针对销售，也针对交付，还针对信用的，完整并且成文的政策组合。我们相信，政策能够有效对冲市场下行的风险。我们认为，房地产服务业的估值更具吸引力，受周期影响更小，推荐保利物业，万物云，华润万象生活，招商积余，中海物业，贝壳。我们也看好开发领域的保利发展，万科企业，华润置地，招商蛇口，绿城中国，滨江集团，华发股份，越秀地产等公司。