中信证券-物业管理行业跟踪报告：时代机遇，重塑初心-221116

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　　物业管理板块在2022年经历了巨大挑战
　　自2022年年初至今，1）按照总成交量排序前10的公司，平均跌幅达到35.9%；2）按年初市值前十大公司，平均跌幅达到35.7%。
　　除了资本市场本身调整的原因，这个初生的板块在业务独立性，发展可持续性和成长性受到了不同程度的怀疑
　　物业管理行业遭遇广泛质疑
　　资本市场质疑物业管理行业业务、人员、资金的独立性，融资的必要性和毛利率的可靠性。物业管理公司应收款科目的显著增加，加剧了这一质疑。
　　从2016年到2022年迄今，民营物业管理公司总计向资本市场再融资达到525亿港币，分红则只有157亿港币。国有物业管理公司总计向资本市场再融资仅5.5亿港币（建发物业1笔再融资），但分红达到40亿港币。
　　风险提示
　　I.物业管理公司不独立，资金不安全的风险；
　　II.局部疫情对商管和存量房交易的可能影响