长江证券-房地产行业2022年1~10月统计局房地产数据点评：需求底部震荡，供给依旧承压，政策仍需加码-221116

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　　事件描述
　　2022年11月15日，国家统计局发布1-10月房地产开发和销售相关数据。
　　事件评论
　　需求底部区间震荡，政策力度有望进一步加码。2022年1-10月全国商品房销售金额/面积/均价分别同比-26.1%/-22.3%/-4.9%，10月单月同比分别-23.7%/-23.2%/-0.6%，同比降幅环比扩大；10月百强房企销售面积/30大中城市销售面积单月同比分别为-44.5%/-18.0%，降幅环比扩大9.1、6.9pct，统计局数据与重点城市和百强房企趋势基本一致。尽管国庆节前出台一定稳需求政策，各地后续也有所跟进，但受疫情反复、居民购房观望情绪渐浓等因素影响，销售同比仍未改善。整体来看，当前需求端仍处底部震荡阶段，行业内部分化明显，国央企销售表现明显好于民企。近期关于民企融资、预售资金监管、核心城市需求端政策均出现边际优化，尤其是杭州限贷政策放松、首套房贷利率降至框架下限，意味着核心城市稳需求政策开始落地。销售能否持续企稳仍待进一步观察，稳增长和稳地产预期下，后续或将能见到更大范围、更深层次的政策持续出台。
　　供给依旧承压，保交付政策加码下竣工有望边际改善。1-10月新开工面积同比-37.8%，10月单月同比-35.1%，低基数下降幅环比收窄，但仍延续去库存趋势；1-10月土地购置面积/成交价款分别同比-53.0%/-46.9%，10月单月同比分别为-53.0%/-49.7%，低基数因素致使降幅较上月收窄。在销售低位徘徊、融资环境依旧严峻的背景下，房企资金压力仍较大，主动去库存仍是普遍选择，投资与开工意愿不足，预计短期供给端仍将承压。1-10月竣工面积同比-18.7%，降幅环比收窄1.1pct，10月单月同比-9.4%，单月降幅环比扩大3.4pct；当前保交付是房企第一要务，近期关于保交付的政策不断加码，尽管当月表现小幅波动，但竣工端累计同比延续边际改善趋势，后期持续边际修复将是大概率事件。
　　投资降幅环比扩大，资金链边际趋紧。1-10月房地产开发投资完成额同比-8.8%，10月单月同比-16.0%，销售低迷、资金链趋紧抑制房企资本开支意愿，短期投资端或难有明显改善，考虑土地购置的滞后影响以及房企节约资金开支等因素，预计后续开发投资表现仍将持续承压。1-10月房地产开发到位资金同比-24.7%，10月单月同比-26.0%，其中定金及预收款、个人按揭贷款降幅环比有所扩大，与10月销售降幅环比扩大趋势一致，低基数背景下国内贷款降幅环比收窄7.1pct至-18.4%。到位资金同比降幅仍显著高于投资降幅，行业资金链仍面临较大压力，供需双弱背景下政策优化力度仍需升级。
　　供需双弱态势延续，政策优化力度仍需加码，优质地产股波动向上的大趋势远未结束。近期稳融资、保交付政策频出，民企融资及竣工或将边际改善。当前仍处于“政策上/周期下”阶段，重申波动向上是大趋势；政策预期主导短期行情，问题尚未实质性解决，政策仍有进一步空间，且当前处于加速推进阶段；民企融资环境边际改善，预计风险偏好将有边际修复，尤其有优质资产的未出险民企；有效率的国央企仍是格局优化的长期胜出者，虽短期弹性略小，但长期可穿越周期。风险偏好提升背景下优质物业股也迎来配置良机。
　　风险提示
　　1、行业基本面修复时间点仍存不确定性；
　　2、行业维稳政策释放节奏与幅度存不确定性。